违约责任即违反了合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依照法律规定或者合同的约定所应承担的法律责任。违约责任是合同法中重要的重要组成部分，也是民事责任的主要方式之一，本文以我国《合同法》为例，从违约责任的行为后果、立法目的、国际惯例等方面对违约责任的概念、性质和特征进行分析论述，确认违约责任的性质以补偿为主、兼有惩罚性，即是科学的，也是可行的。我国《合同法》对违约责任的归责原则、违约形态、承担违约责任的方式都有明确的规定。违约责任应当遵循归责原则，归责就是责任的归属，归责原则是指在进行违约行为所导致的事实后果的归属判断活动时应中的原则和基本标准。违约责任归责原则是严格责任和过错责任归责体系，严格责任是一般规定，过错责任是例行补充，严格责任为主，过错责任为辅，只有在法律特别规定时，也可以运用过错原则，无特别规定一律运用严格责任。从全部违约、预期违约、延迟履行、不适当履行四个方面论述了违约责任的具体形态。从实际履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方面论述了承担违约责任的具体方式，以及无责的条件。为加深对违约责任的理解，对违约责任与缔约过错责任和违约责任与侵权责任的区别作了简要论述.关键词：违约责任归责原则合同法违约责任承担方式一、违约责任概述
违约责任即违反了合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依照法律规定或者合同的约定所应承担的法律责任。1999年3月15日颁布的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对违约责任的内容进行了一定的修改和补充,其中的违约责任制度吸收了以往三部合同法行之有效的规定和借鉴了国外的有益经验,体现了我国违约责任制度的稳定性、连续性和发展性。违约责任制度是保障债权实现及债务履行的重要措施，它与合同义务有密切联系，合同义务是违约责任产生的前提，违约责任则是合同义务不履行的结果。[1]我国《合同法》第七章专设违约责任，规定了预期违约及实际违约等所应承担的法律责任。
违约责任具有以下特点:第一,违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一,违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的合同关系,若当事人之间不存在有效的合同关系,则无违约责任可言;其二,违约责任是以违反合同义务为前提,没有违反合同义务的行为,便没有违约责任。第二,违约责任具有相对性。违约责任的相对性,是指违约责任只能在特定的当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三,违约责任具有补偿性。违约责任,主要是一种财产责任。承担违约责任的主要目的在于补偿合同当事人因违约行为所遭受的损失。从合同法所确认的违约责任方式来看,无论是强制实际履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不体现出补偿性。当然，在特定情况下并不排除处罚性。第四,违约责任的可约定性。根据合同自愿原则,合同当事人可以在合同中约定违约责任的方式,违约金的数额等,但这并不否定违约责任的强制性,因为这种约定应限制在法律许可的范围内。[2]
二、违约责任归责原则
我国《合同法》确定了严格责任原则。《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或赔偿损失等违约的责任。”这里所确定的即为严格责任原则。
所谓严格责任,又称无过错责任,是指违约发生以后,确定违约当事人的责任,应主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成,而不考虑违约方的故意或过失。《合同法》中把归责原则确定严格责任的理由主要有:第一,严格责任的确立并非自《合同法》开始,在《民法通则》以及《涉外经济合同法》、《技术合同法》中也有关于严格责任的规定。第二,严格责任具有方便裁判和增强合同责任感的优点。第三,严格责任原则符合违约责任的本质。因为违约责任在本质上是以合同义务转化而来的,是当事人之间的约定。在一方不履行合同时追究其违约责任,是在执行当事人的意愿和约定,因而应该实行严格责任原则。第四,确立严格责任,有助于更好地同国际间经贸交往的规则接轨。如《联合国国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》都确立了严格责任原则。
但是在法律有特殊规定时，也可适用过错责任原则，我国合同法在一些分合同中规定了过错责任原则，如《合同法》第180条规定供电人未按照法定和约定的供电质量标准安全供电时，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任；第222条规定承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任等若干种过错责任违约情况。
三、违约责任种类
对于违约责任的种类，结合我国《合同法》及国际经济活动实践，笔者认为主要有以下几种：
(一)全部违约。即完全不履行,指当事人根本未履行任何合同义务的违约情形。根据不履行的时间，有先期不履行（预期违约的一种）和实际违约两种；根据当事人的主观态度，又可分为拒绝履行和履行不能，拒绝履行的行为若发生在履行期届至前，则为预期违约，若发生在履行期届满后，则可能构成履行迟延或履行不能（根据债务的具体性质确定）。为避免重复，笔者认为此处不履行主要包括债务人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。
（二）预期违约。可分为两种具体类型：[3]其一、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。有明示和默示两种表现形式。其二、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。其亦有明示和默示两种表现形式。我国《合同法》第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”则兼含有以上两种类型的具体表现行为。笔者认为，我国的立法分类不明确，实践中的适用有一定困难。
（三）迟延履行。即指在合同履行期限届满而未履行债务。包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。债务人迟延履行是指合同履行期限届满,或者在合同未定履行期限时,在债权人指定的合理期限届满,债务人能履行债务而未履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。若债权人迟延造成债务人的损害,债权人应负损害赔偿责任。
（四）不适当履行。即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形。包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指一般所谓的履行质量不合格的违约情形。债权人可依《合同法》第111条的规定,合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。加害给付,是指债务人因交付的标的物的缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任。
（五）其他违约行为。指除瑕疵履行和加害给付之外的,债务人未按合同约定的标的、数量、履行方式和地点而履行债务的行为。主要包括:(1)部分履行行为;(2)履行方式不适当;(3)履行地点不适当;(4)其他违反附随义务的行为。
四、违反合同的免责事由
所谓免责事由，是指免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。具体包括法定的免责事由和约定的免责事由。具体内容如下：
（一）法定的免责事由。主要包括：
1、不可抗力
根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体地说，不可抗力独立于人的意志和行为之外，且其影响到合同的正常履行。构成不可抗力的事件繁多，一般而言，包括自然灾害和社会事件两种。
不可抗力的法律后果。对于因不可抗力导致的合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。但在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，主要有：其一、迟延履行后的责任。大陆法系民法典大都规定，一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。我国《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。
2、债权人过错
债权人的过错致使债务人不履行合同，债务人不负违约责任，我国《合同法》对此有明文规定的有第302条：“承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外。前款规定适用于按照规定免票、持优待票或者经承运人许可搭乘的无票旅客。”对承运人采取了特殊的严格责任原则[6]。我国《民用航空法》第124条及《铁路法》第56条亦有相关规定。第311条（货运合同）：“承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任，但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任”；第370条（保管合同）：“寄存人交付的保管物有瑕疵或者按照保管物的性质需要采取特殊保管措施的，寄存人应当将有关情况告知保管人。寄存人未告知，致使保管物受损失的，保管人不承担损害赔偿责任；保管人因此受损失的，除保管人知道或者应当知道并且未采取补救措施的以外，寄存人应当承担损害赔偿责任”等。
3、其他法定免责事由
主要有两类：第一，对于标的物的自然损耗，债务人可免责。这一情形多发生在运输合同中。第二，未违约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条内容：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”对此进行了规定。
（二）约定的免责事由
约定免责事由，又称免责条款，是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。分解开说，其一，免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款，具有约定性；其二，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在；其三，免责条款旨在排除或限制未来的民事责任，具有免责功能。[4]
我国《合同法》从反面对免责条款作了规定。《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”除以上规定的免责条款无效外，其他免责条款均属有效免责条款。
五、违约责任的承担方式
《合同法》第107条规定的承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失和支付违约金。对这几种方式进一步推敲，不难发现其中存在的问题：[5]
继续履行与采取补救措施不属于承担违约责任的方式。继续履行与采取补救措施是合同当事人的义务以及合同义务的延续，都是违反合同后的处理措施，但不是违约责任的承担方式。违反合同的处理措施中可以包括支付违约金与违约损害赔偿。继续履行与采取补救措施是《合同法》规定的公平原则的体现，属于合同当事人的义务，不具有违约责任的作用。从性质上看,继续履行与采取补救措施只属于合同当事人的义务,其中的继续履行属于典型的合同义务，采取补救措施则是合同义务的继续。这两者无论从实际作用上，还是从性质上，都不属于承担违约责任的方式。《合同法》将继续履行与采取补救措施作为承担违约责任的形式规定下来，是不准确的，混淆了合同义务与违约责任。
因此，笔者认为违约责任的承担方式有支付违约金与违约损害赔偿两种。简言之，违约金是指合同约定的，违约方向对方当事人支付的一定数额的金钱；违约损害赔偿是指违约方就其给对方当事人造成的损失进行经济补偿。在数额的确定上，将完全赔偿原则和可预见规则相结合，从而兼顾合同双方当事人的利益平衡。基此，我国《合同法》第113条中规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”
六、违约责任与其他民事责任的区别
违约责任是合同法中重要的重要组成部分，也是民事责任的主要方式之一，为了更好的理解违约责任，下面就违约责任与缔约过失责任和违约责任与侵权责任的区别作一简要论述：
（一）缔约过失责任与违约责任。二者是《合同法》责任体系的重要组成部分,但二者之间存在着根本差别:第一,二者产生的前提不同。缔约过失责任是基于合同不成立或合同无效或合同被撤销而产生的民事责任,违反的是合同前义务,是法定义务,而违约责任是以合同有效成立而产生的民事责任,违反的是合同义务,是约定义务。第二,归责原则不同。缔约过失责任以行为人的主观过错为要件,实行过错责任原则。而违约责任,不以行为人的主观过错为条件,实行严格责任原则。第三,责任方式不同。缔约过失责任只有赔偿损失一种,而违约责任有赔偿损失、支付违约金,强制履行等方式。第四,赔偿损失的范围不同。缔约过失责任的赔偿范围是信赖利益的损失,而违约责任赔偿范围是履行利益的损失。
（二）违约责任和侵权责任。违约责任和侵权是民事责任的两种主要方式,尽管二者存在着竞合的情况,但二者之间有着重要差异:第一,二者产生的前提不同。违约责任是基于合同而产生的违反合同的责任;而侵权责任是基于行为人没有履行法律上规定的或者认可的应尽的义务而产生的责任。第二,二者的归责原则不同。违约责任奉行严格责任原则即无过错责任原则;而侵权责任以过错责任原则为主, 只有在法律有明文规定的情况才可以实行无过错责任原则或公平原则。第三,免责条件不同。在违约责任中,除了有法定的免责事由以外,还可以在合同中约定免责事由;而在侵权责任中,其免责事由只能是法定的。第四,责任形式不同。违约金、定金等责任形式只能适用于违约责任；而停止侵害、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等只能适用于侵权责任。第五,赔偿范围不同。违约责任是一种财产责任,因而主要是财产损失的赔偿;而侵权责任不仅包括财产损失的赔偿,还包括精神损害的赔偿。
当然，事实上也存在着违约和侵权责任竞合的情形。责任竞合，是指某种行为同时具备两种或两种以上的法律责任构成要件，从而使该行为人有可能承担两种以上的法律责任的现象。《合同法》第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”
七、结语
上述是本人结合我国《合同法》对违约责任制度的相关问题作粗略的论析。总之，随着市场经济的逐步发育成熟，违约责任制度也必将更加完善。新《合同法》对违约责任制度的规定虽有不尽完善之处，但在与国际法规和国际惯例接轨方面大大前进了一步，并且保留了自己的特色，其内容也更加全面、合理、科学。限于篇幅，对诸如违约责任与其他责任（如缔约过失责任）的区别、支付违约金与违约损害赔偿的详情等未能作深入的论述，这些都有待今后的不懈努力，以期立法规定日臻完善。
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第一，预期违约。这是从英美法的概念。其可分为两种具体类型：[5]其一、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。有明示和默示两种表现形式。其二、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。其亦有明示和默示两种表现形式。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。笔者认为，我国的立法分类不明确，实践中的适用有一定困难。
第二，不履行。即完全不履行,指当事人根本未履行任何合同义务的违约情形。根据不履行的时间，有先期不履行（预期违约的一种）和实际违约两种；根据当事人的主观态度，又可分为拒绝履行和履行不能，拒绝履行的行为若发生在履行期届至前，则为预期违约，若发生在履行期届满后，则可能构成履行迟延或履行不能（根据债务的具体性质确定）。为避免重复，笔者认为此处不履行主要包括债务人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。
第三，迟延履行。即指在合同履行期限届满而未履行债务。包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。债务人迟延履行是指合同履行期限届满,或者在合同未定履行期限时,在债权人指定的合理期限届满,债务人能履行债务而未履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。若债权人迟延造成债务的损害,债权人应负损害赔偿责任。
第四，不适当履行。即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形。包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指一般所谓的履行质量不合格的违约情形。债权人可依《合同法》第111条的规定,合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。加害给付,是指债务人因交付的标的物的缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任。
第五，其它违约行为。指除瑕疵履行和加害给付之外的,债务人未按合同约定的标的、数量、履行方式和地点而履行债务的行为。主要包括:(1)部分履行行为;(2)履行方式不适当;(3)履行地点不适当;(4)其他违反附随义务的行为。
四、免责事由
所谓免责事由，是指免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。具体包括法定的免责事由和约定的免责事由。具体内容如下：
（一）不可抗力
根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体地说，不可抗力独立于人的意志和行为之外，且其影响到合同的正常履行。构成不可抗力的事件繁多，一般而言，包括自然灾害和社会事件两种。
不可抗力的法律后果。对于因不可抗力导致的合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。但在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，主要有：其一、迟延履行后的责任。大陆法系民法典大都规定，一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。我国《合同法》第117条对此有所规定。其二、客运合同中承运人对旅客伤亡的责任。我国《合同法》第302条对承运人采取了特殊的严格
责任原则[6]。我国《民用航空法》第124条及《铁路法》第56条亦有相关规定。
此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。
（二）债权人过错
债权人的过错致使债务人不履行合同，债务人不负违约责任，我国法律对此有明文规定的有《合同法》第311条（货运合同）、第370条（保管合同）等。
（三）其他法定免责事由
主要有两类：第一，对于标的物的自然损耗，债务人可免责。这一情形多发生在运输合同中。第二，未违约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。
（四）免责条款
免责条款，又称约定免责事由，是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。分解开说，其一，免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款，具有约定性；其二，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在；其三，免责条款旨在排除或限制未来的民事责任，具有免责功能。[7]
我国《合同法》从反面对免责条款作了规定。《合同法》第53条规定了两种无效免责条款：第一，造成对方人身伤害的；第二，因故意或者重大过失造成对方财产损失的。此外，格式合同或格式条款的提供方免除其责任的，该免责条款无效。
五、违约责任的承担方式
《合同法》第107条规定的承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失和支付违约金。对这几种方式进一步推敲，不难发现其中存在的问题：[8]
商品房买卖合同违约责任怎么去认定法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使，否则，买受人丧失合同解除权。如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定，而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证明其损失金额有一定难度。
1、该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。
这里包含两层意思：其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言;其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。
2、该违约责任具有相对性。
商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。
3、该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。
违约责任，主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行，还是支付违约赔偿金，或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。
然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。
4、该违约责任的可约定性。
根据我国《合同法》中的合同自愿原则，商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等。但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定应限制在法律许可的范围内。
如何解决?
1、解除合同
解除合同，是指在合同有效成立之后，当具备解除合同的条件时，因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除，分为约定解除和法定解除两种主要类型。
2、支付违约金
违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金，凡法律规定的违约金是法定违约金，由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。
3、赔偿损失
对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失，这就是承担赔偿损失的违约责任形式。
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买房子要交哪些税费?
一、买新房子需要交的税费：
(一)契税
房款总金额的1.5%或者3%。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
(小科普：普通住宅界定标准为，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房)
也就是说140平米以下普通住宅1.5%，超过140平米3%，非普通住宅3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。
(二)合同印花税：0.05%
在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。
(三)、银行按揭费用
如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。
a.抵押登记费：80元/户
b.权证印花税：5元/户
c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)
(四)、房屋维修基金
大修基金：购房款的2%-3%
大修基金是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。
80元/套
权属登记费就是办理房产证的费用。产权登记费是对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为(博客,微博)按套收取。住宅类房屋按照80元/户来缴纳，非住宅类房屋按照550元/户缴纳，共有人证书费按照10元/人缴纳，即每增加一个产权人则多增收10元，这个10元只是工本费，因为如果每户只有一本的话是免工本费的。
(五)、交易手续费用
1.住宅建筑面积X3元/㎡
2.非住宅建筑面积X11元/㎡
(六)、物业管理费
从收房日开算
以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。
二、买二手房要交哪些税费：
(一)、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳;
(二)、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税);
(三)、营业附加税
(四)、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交;
(五)、土地出让金：总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交);
(六)、印花税：总房款的万分之五;
(七)、交易费：平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等);
(八)、产权证工本费：约80元。不一定是这个数;
(九)、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用);
(十)、抵押登记费：根据银行情况定;
(十一)、保险费：根据保险公司情况定。
(十二)、国土证办证费：按相关规定交纳。
【相关知识】：
如何规定房屋买卖合同违约责任的?
商品房质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下，违约方须承担违约责任，该违约责任的形式包括继续履行、补救措施、定金、违约金、和损害赔偿。下面重点论述补救措施中的退房问题、定金问题、违约金问题和损害赔偿问题。下面就将为您解释关于房屋买卖合同违约责任。
(一)退房
退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。这里着重介绍法定违约退房情形：
1.逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求解除合同、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。
2.房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房;如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3.由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。
(二)定金
我国《担保法》将定金视为与保证、抵押、质押、留置等并列的担保方式之一，并设专章对其作了规定。但有限的条款并不能解决日常生活中围绕定金发生的许多问题，因此需要对其进行比较深入的研究。
1.定金的种类
在担保法理论上，一般认为定金可分为五类：(1)成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效;(2)证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;(3)违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性;(4)解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;(5)立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国《担保法》所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。
2.定金和订金的区别
在商品房买卖的实践中，房地产开发商一般都会提供统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付一定数额的认购订金(为了规避《担保法》定金罚则的责任刻意将定金书写为订金)，并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金(但未约定如果出卖人在一定期限内不与买受人签订房屋买卖合同的，将双倍返还)。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，到了签订正式的房屋买卖合同时，由于种种原因买受人无法与出卖人达成一致意见，从而无法签订合同。此时因认购书中订金条款的约定，买受人很难收回订金，这就极大损害了买受人的合法权益。
订金或定金的性质是不同的。对于订金，目前我国的法学理论中并未很多论述，在实践中，某些地方法规或规章中有所规定，如《广东省商品房预售管理条例》和《广州市商品房预售管理实施办法》。从这两个地方性法律文件看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务;而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，具有明显的不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。笔者认为，在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点，理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。由于我国《担保法》及其司法解释定金罚则的规定，定金条款更有利于保护商品房买受人的利益，因此笔者建议，相关主管部门出台规章，要求商品房认购书一律用“定金”字样，取缔“订金”条款。
3.商品房买卖中定金的性质
前文提到，我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，最高人法院的司法解释对立约定金予以了相应保护。
但是，笔者认为上述司法解释在司法实践中可操作性并不强。第一个司法解释中“拒绝订立合同”的措辞模糊不清，比如双方当事人真心实意磋商以订立合同，但就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大，以至于无法达成一致意见，此时合同未能订立的责任就不能简单归结于某一方“拒绝订立合同”。第二个司法解释“因当事人一方原因”的措辞就更加难以把握。
笔者认为，上述司法解释对定金规则应当加以明细化，特别是要规定定金退还的条件或情形。其次，人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金，最终损害买受人的合法权益。
(三)违约金
根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(四)损害赔偿
传统民法理论认为，“损害赔偿之最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害结果未曾发生者然”。由于商品房买卖合同一方的原因给对方造成损失，应根据实际损失额给予赔偿，这是一般意义上的补偿性赔偿，以弥补所受损失为目的。除此之外，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在商品房买卖领域引入了惩罚性赔偿，即指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。其除了补偿的功能，还有制裁和遏制的功能。该惩罚性赔偿规则来源于《消费者权益保护法》而又不同于《消费者权益保护法》。《消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿。上述《解释》引入该规则后，是否就意味着商品房买受人就可以享受与普通商品购买者同样的权利呢?其实不然。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，具体情形包括：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。此惩罚性赔偿规则不同于《消费者权益保护法》的地方体现在以下几个方面：
1.《解释》中的惩罚性赔偿规则适用于违约行为和欺诈行为，而《消法》中的惩罚性赔偿规则只适用于欺诈行为。同时两处“欺诈”的范围也有所不同。《解释》中的“欺诈”仅限于隐瞒真相，《消法》中的“欺诈”包括隐瞒真相和捏造事实。
2.《解释》和《消法》关于赔偿的标准不同。《解释》规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而《消法》规定“应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿”。显而易见，两者对于承担赔偿责任一方的要求不同。对于商品房的买受人来说，可以请求惩罚性赔偿，但不必然获得法院的支持，即使获得法院支持，具体数额也不确定。而对于普通商品的买受人来说，获得确定的惩罚性赔偿的几率大得多。
