大家好，今天来为大家分享房贷利率优惠的一些知识点，和房贷利率下调了，对于已经贷款买房的我们，能享受到优惠吗的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！
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这个问题有点小复杂，我做简单的计算过程，希望能够讲清楚。房贷的还款方式有两种，一个是等额本息，一个是等额本金，这两种方式的月供不一样，不过本质都是一样的，下面一一来讲解：
1、利率是什么？利率是资金成本，我把钱给你使用了，那么他就必须得有成本回报给我，这个就和人情是一样的，礼尚往来其实也就是人情的成本。
利率也叫做资金的时间价值，资金是能够钱生钱的，有时间就会生孩子，金钱是不知道疲倦的。所以“时间就是金钱”。
2、等额本金的计算方法100万的借贷，一年后还款本息总和是110万，那么利息就是10万，利率就是10万/100万=10%。
那么如果是每个月都还一次本息呢？其中本金是每个月都一样，也就是：100万/12=8.33万。那么利息是多少？我们假设年利率还是10%，那么月利率就是0.83%（10%的利率除以12个月）。
第一个月底要偿还的利息就是：100万*0.83%=8333.33元。这个怎么理解？也就是100万的资金你使用了一个月时间，月利率是0.83%，那么利息就是8333.33元。第一个月偿还的本息总额是：83333元+8333元=91666元，已偿还本金8.33万，剩余本金91.67万。
第二个月要偿还的利息就是：（100万-8.33万）*0.83%=7608元，也就是说剩余的本金91.67万又使用了一个月，产生的利息是7608元；第二个月偿还的本息总额是：83333元+7608元=90941元，已偿还本金16.67万，剩余本金83.33万。
第三个月要偿还的利息就是：(100万-8.33万*2)8*0.83%=6917元。也就是说剩余的本金83.33万又使用了一个月，产生的利息是6917元；第二个月偿还的本息总额是：83333元+6917元=90250元。已偿还本金25万元，剩余本金75万元。
……
第十二个月要偿还的利息就是（100万-8.33*11）*0.83%=692元，也就是说剩余的本金8.33万又使用了一个月，产生的利息是692元。第十二个月偿还的本息总和是：83333元+693元=84025元。已经偿还本金100万元，剩余本金为零。
以上就是贷款100万，利率10%，期限1年，等额本金的还款方式的计算过程，下面我再贴一张软件计算的结果，各位读者可以对比一下。
3、等额本息的计算方式其实本质和等额本金的计算方式是一样的，都是你上一期剩余本金在每个月产生的利息，再加上当月该偿还的本金来计算的，但是比等额本金要复杂多了，因为你会发现每个月要偿还的本金是不知道的。所以为了要确定这个偿还的本金需要倒推公式，这个就比较复杂了，这里不做详细阐述。
总结：在相同的贷款、利率、和期限的情况下，等额本息要比等额本金产生的利息绝对额要多，那么是不是等额本息就多少了利息呢？是不是等额本息就更加划算呢？
当然不是的，因为等额本息对资金额度使用的时间更多，因为等额本金前期偿还的多，所以剩余的本金就少，那么对资金的额度逐渐就占用得好，那么产生的利息自然就少些。这里就得出一个结论：等额本息和等额本金其实都是一样的，从利息的角度都是一样的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，贷款人要根据自己的还款能力去选择还款方式。
意味着现在大家口袋里都没钱了，买房的少了。国家为了鼓励你买房，就降低贷款利率，但是治标不治本，如果不能从根本上让大家增加收入，很难再想前几年那样有效果了。
按照房贷新政规则，换锚后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。不过，就目前看来，一线城市的部署并未全部完成，即使挂钩LPR，调整的幅度也非常有限，对贷款人影响微乎其微。
上海7家银行首套贷款利率低至4.65%四个一线城市中，上海的房贷利率最出乎意料，根据融360大数据研究院的监测数据，多数银行以“降”为主，个别银行按照贷款基准利率4.9%来报价。其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）：中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点，比原来基准利率的95折还低了0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%，不过邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间；建行为5.05%，相比之前的5.39%降低了34BP，兴业银行为4.8%。
二套房方面，主流的个贷利率水平和新政下限持平，为5.45%，比之前高了6BP，17家银行都执行该水平，其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价，招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限。
广州外资行房贷更优惠据21世纪经济报道记者了解，工行、交行、招行等银行广州地区的房贷利率基本与此前基本持平，即首套房贷利率均是不低于相应期限LPR报价加54个基点（为5.39%），相当于此前首套基准上浮10%；二套房工行、交行不低于相应期限LPR报价加79个基点（为5.64%），招行为不低于相应期限LPR报价加78个基点，与之前的二套基准上浮15%基本持平。
外资银行表现得更为灵活，采用了新方式的渣打银行，报价水平比主流水平更低，首套房贷款利率水平为5.15%，相当于原基准上浮5%，二套房为5.45%。汇丰的一套房贷利率为LPR+5个基点（为4.9%），与此前持平。二套房贷从原来的基准上浮10%（为5.39%），调整后为LPR+60基点（为5.45%）。民生银行首套房贷为基准上浮5%（为5.145%），调整后为首套LPR+30个基点（5.15），基本持平；此前该行二套房贷利率为基准上浮10%（为5.39%），调整后LPR+60个基点（为5.45%），上调了6个基点。
北、深地区利率水平微增北、深地区银行调整后的利率水平基本符合新规，其中北京多数银行按照首套5.4%，二套5.9%的水平执行，比原来分别提高1个BP和2个BP。如华夏银行、中国银行、农业银行、北京银行10月1日起就按照该利率执行。邮储银行也已挂钩LPR，首套房利率5.39%，二套房利率5.88%。
深圳的首套房利率则多数按照5年期LPR加30个BP，即5.15%，比之前微涨0.5个BP。如深圳地区招行，在此之前的房贷利率为5.145%、二套5.39%；而挂钩LPR利率后，执行利率为首套5.15%、二套为5.45%，和此前相比变化不大。
以上来源：21世纪经济报道记者叶麦穗
※以上回答内容仅为作者个人观点，与本报立场无关。
朋友们好！成家立业，养娃？首先得买房…以当今的实际，除了全家上阵，节衣缩食，凑个首付之外，主要是靠银行贷款，而且长达一二十年，利息就是一个不小的负担！标题中的问题明确讲：可以谈！首先，房贷利率，大体分为两种，固定利率制和浮动利率制！目前的房贷，主要是浮动利率制！也就是说，房贷的利率，并非一成不变，而是随着央行调整利率，而进行调整！同时，具体经办的商业银行，也有权利，在央行指导利率的基础上，进行一定的上下浮动！近期，房贷利率上浮力度有所减缓…一线城市，目前大体在5~10%之间！
第二，来了解目前的浮动利率制！由银行和贷款人共同协商，确定最终的利率！但是由于刚需，资金紧张，房价等因素，主动权，主要掌握在银行手中…
第三，来看怎么谈！
1，通过相关的熟人或者中介机构，花一定的费用，来争取一个优惠的利率！
2，为银行提供一些其他服务…例如保险，理财，拉存款等等…力争贷款优惠！
3，逐级谈判！由开发商开始，对房贷利率有一个初步的了解和把握，然后与银行的具体经办人员谈…之后可以与他的上级继续谈…每一级，都有相应的权限…综合分析：目前的房贷属于浮动利率制，1对1谈判！但市场资金紧张，银行具有较大的主动权，同时，目前的房贷利率水平，在历史上处于中低，因此可以谈，但是优惠的力度可能会比较有限！但是，如果结合10年20年的还款期，的确可以节省一笔不菲的资金…
1.商业银行没有印钞票的职能，不过是个资金中介。基准下调10%，年化利率是4.41，九五折则是年化4.655，这种价格，还能正常经营，还有钱赚，那就没什么;
2.上周日我去过蔬菜批发市场，一千克土豆差不多要3块人民币。定价的关键是在产地土豆要多少钱一公斤，中间还有运输的费用，雇佣的工人的工资，卖不掉的土豆要进冷库也要花钱。蔬菜贩子有钱赚这项交易才能进行下去。商业银行的角色，和蔬菜贩子是一样的。
3.商贷和公积金贷款是不能比的。后者的资金来自于职工的缴存。商业银行的资金并非主要来自揽储。
4.目前，揽储能力最强的商业银行有两家:一是农行，二是邮储，网点多，且在经济比较落后的地区有广泛分布。中小银行做房贷的资金直接是从资金市场上融来的，成本很高;再小一点的城商行，直接不做住房贷款这种周期长、定价不高的贷款品种。
这个无法一概而论，应该就区域范围城乡因地而论，但还是那句老话:“短期看政策金融、中期看土地、长期看人口”当前如果政策一放松，等于给了很多潜在购房者一个信号，那么很多人会一拥而上，房价自然会有所上涨的，但如果大涨，政府就会出来干预，现在是调控房价阶段，是不允许大涨大跌的。
房贷利率下调，对已贷款买房的要一年后才可享受到优惠。
有人老说要救楼市，但谁来救买不起房的刚需呢？！房地产当务之急不是降首付、降利率，而最重要的是降房价，“以价换量”才能促进房地产市埸健康、可持续发展！才能真正实施“房住不炒”国策！
据统计，中国有房者大多数仅拥一套房（自住），包括财产仅有一套房的所谓中产阶级，但还有很多人没住房。因而对大多数人来说，房子是居住的属性，并非财富的属性。如果你仅有一套房，房价涨时不要高兴得太早，只是心理作用而以，你能卖房睡马路吗？！而你的新生代（儿孙）在高房价下，用“六个钱包”都难买房，他们在社会难立足，这是你愿意看到的吗？！有二套房，且有儿子的也不例外。因而对大多数人来说，房价跌是好事，是众望所归！而房地产商、炒房客、房托就急了，又要跳出来忽悠大众！还有，近日有湖南某县委书记要求当官的带头买房，要买一至四套房，真是天大笑话！非要纪委忙个不停不可？！
著名商业大佬雷军，对房地产暴利坦言：“房地产去掉中间商，房价可降一半”！
退一步说，房价即便砍40％仍有利可图。因此可见：相对于房价，政府土地费、税费（百分之几）并不算高，政府只是赚了个小头而以！房地产如此暴利，钱从哪里来？是搜刮购房者的！如此暴利的钱哪里去？大都落入房地产商、炒房客等的口袋！
房价是被一波又一波炒成虚高的！当房价跌时，并非崩盘，而是趋回实价，但市场挤掉的是那些无良开发商、炒房客，得益的是大众和其他产业（如民生、实业、科技、国防等），这有什么不好呢？！
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