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长沙市民欧阳却遇到了难题。他通过中介购买一套二手房，签订合同并支付定金后，卖家却一直不配合办理手续。眼看约定日期已过，他将卖家告上法庭。
二手房卖家在签约后，不履行约定，眼看着房价不断上涨，不少买家为“房”消得人憔悴。近日，长沙市天心区法院审理一起“二手房”买卖纠纷案，卖家收到买家支付的1万元定金后不履行合同，法院一审判决其赔偿20万元违约金。
欧阳是一名厨师，收入颇丰。2016年6月，经中介介绍，他认识了赵先生，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：欧阳出资175万元，购买赵先生位于天心区暮云街道的一栋别墅，建筑面积为215.71平方米。因该栋别墅被赵先生抵押在银行贷款，为办理过户，欧阳出资45万元，赵先生出资70万元对该别墅办理解除抵押手续。
合同签订当日，欧阳支付了2万元定金给赵先生。赵先生实收1万元，另外1万元则暂存在中介公司。两人签订的合同约定，如因卖方原因，导致买方未能在合同签订之日起70日内取得房屋所有权证书的，买方有权单方解除合同。卖方应在5个工作日内将已收取的全部付款返还给买方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。
欧阳在缴纳2.6万元中介费后，又向银行申请100多万元贷款，用于支付房款，并获得银行审批同意。然而，赵先生却一直没有动静。欧阳表示，他曾多次催促赵先生筹钱一起赎楼，并办理过户手续，赵先生不为所动。中介多次协调，并根据双方意向，找到愿为赵先生垫资赎楼的公司，赵先生一直以消极态度应对。同年8月底，在合同签订70日后，欧阳委托律师向赵先生发出律师函，要求与赵先生解除协议，并赔偿各项损失约40多万元。
天心区法院审理认为，欧阳与赵先生签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼(解押)声明》和《自行办理按揭贷款声明》，系双方真实意愿表达，符合法律规定。由于赵先生的违约，双方没有办理完成解除房屋抵押手续，导致双方房屋买卖和产权变更登记手续在70日内（即8月26日前）未办理完成。欧阳提出解除《房屋买卖合同》的要求，符合合同约定。违约金的主要功能是补偿守约方的合理损失。欧阳与赵先生解除合同后，需另行购买房屋和办理相关手续，由此增加的费用由赵先生承担。参照同地段、同类型房屋价格，法院一审酌情判决赵先生赔偿欧阳违约金和损失总计20万元。记者刘双通讯员唐文东刘希平
面对部分“二手房”卖家不配合办理过户的情况，承办法官唐文东介绍了几个防范和补救的方法：
1.买方可向法院提出申请，继续履行房屋买卖合同。
2.根据合同情况，可以适当增加合同定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金。但定金金额不要超过合同金额的20%，《中华人民共和国担保法》第91条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”超过20%的部分，法院不予支持。
3.尽量将合同条款描述细致，特别是注明房屋交易时间，防止因约定不明产生纠纷。
4.尽可能将合同的违约金金额约定得高一点，增加卖方的违约成本，以利于与卖家交涉谈判时，掌握主动权。违约金的赔偿金额以补偿守约方的合理损失为主。在司法实践中，违约金赔偿金额都不得超过造成损失的百分之三十。
5.如合同对定金或违约金条款都没有明确规定，买家可以向法院主张，因卖家违约而给自己造成的实际损失。
如果您购买的房屋交付定金以后，房主没有按照与您签订的合同规定办理房屋过户手续，您可以按照以下方式进行维权：
1.协商解决：你可以尝试联系房主，了解情况，说明你的诉求，并与房主商议解决办法。如果问题较小，双方可以签订全权委托书，由房主代您去做过户。
2.利用物业公司的力量：一些房屋产权工作可以通过物业公司完成。您可以咨询物业公司的相关工作人员，了解过户流程，同时请求他们帮助您联系房主。
3.诉讼维权：如果无论你用前两种方式都无法解决问题，您可以选择通过法律途径进行维权。您可以寻求合格律师或房地产纠纷调解机构的支持，通过起诉或仲裁来解决争议。
需要注意的是，为避免类似问题的发生，购房过程中应该注意与房主签订正式的购房合同，并明确规定交易时间和资金划拨方式等细节问题，保持良好的沟通，并在购物前理性并充分了解和调查房屋情况和性质，降低购房风险。
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