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双方私下签订的二手房协议如果是真实的那么是合法有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，因此虽然合同有效，但未过户，意味着房产所有权仍在原所有人名下。如将来对方不愿过户房产，只能依据买卖合同要求对方支付违约金。合同成立的条件，一般认为应具备以下条件：1、订约主体应为双方或多方当事人；2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程；3、对主要条款达成一致的意思表示。对于实践性合同来说应把实际交付物作为成立要件。如果具备以上条件，合同就能成立。至于成立的合同是否有效，还得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同，都应有效。
口头协议卖房后卖家不卖了，只能取消买卖关系，解除口头协议，因为没有证据证明买卖双方有协议，就是走法律程序也没有事实依据，所以买家可以重新考虑新的房源，注意接受教训，以后必须签书面协议，并且按步骤操作，最好委托中介公司办理。
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