2006年12月28日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号,以下简称187号文),要求从2007年2月1日起,对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收工具之一,对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用。土地增值税调整过程复杂,特别是关于收入和扣除项目的确认,容易产生混淆。
土地增值税清算中要注意的事项？随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业需要重点思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，分析了其清算流程，点明了土地增值税清算的具体过程。
一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：
一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；
二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；
三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。
凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：
一是已经建设完毕并被验收的项目，
二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；
三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；
四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；
五是国家税务机关规定的其他情况。
对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料：
《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。
二、明确项目收入及其应注意的问题
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。
在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。
现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。
对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确定问题：
第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则视作和房产销售性质相同；
第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如：租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。
在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清算的影响。
三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题
明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。
第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。
对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。
第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……
工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入成本范围。
土地增值税清算方法与技巧
一、正文回答
土地增值税清算一般有两种计算方法，这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。土地增值税清算，就是纳税人在符合了土地增值清算的条件后办理相应的手续来交纳税费的行为。这是房地产开发的重要税种之一。计算方式是土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。
二、分析
增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30%，最高税率为60%，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为3O%等等。由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。
三、土地增值税清算条件是什么?
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的；
4、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
土地增值税清算存在困难情况说明怎么写土地增值税清算存在困难情况说明：
1、要根据现有税收体制，土地增值税清算所得只有50%留给地方，使得地方政府不愿舍大求小，在清算政策执行上显得动力不足，难以形成好的执法环境。
2、是土地增值税计算方式较为复杂。这些情况如实反映。
