其实企业遇拆迁,怎么样的评估报告才是合法的呢的问题并不复杂，但是又很多的朋友都不太了解拆迁资产评估，因此呢，今天小编就来为大家分享企业遇拆迁,怎么样的评估报告才是合法的呢的一些知识，希望可以帮助到大家，下面我们一起来看看这个问题的分析吧！
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评估报告定义：指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。即，征地拆迁之中，评估报告是评估被拆迁人房屋的价格，评估必须具备公平、公正、合理、客观、独立、科学性几大要素。然而实践中，评估报告仅仅一张没有盖章的纸，写着房屋补偿价格、地上附着物价格、奖励价格等等，所谓的合法评估报告，要求老百姓签订拆迁补偿协议。那么，在征地拆迁之中，评估报告具备什么才合法生效的呢？今日征地拆迁律师团队崔鹏分析了以下几大要件。
要件一：评估机构的认定
实践中，各地方拆迁方都是制定评估机构或者选出几个评估要求被拆迁人选择，这种评估机构的选择方式是对的吗？法律针对评估机构的选择如何规定？
（1）评估机构的选择
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
实践中，拆迁方直接选定或者选定几家评估机构让被拆迁人选择，显然不合法。
（2）评估机构的资格
依据《房地产估价机构管理办法》第十二条规定，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。暂定期内的三级资质房地产估价机构不可以从事房屋征收的房地产估价业务。一份有效的评估报告要列明：评估人员和评估机构的资质证明，并该有名章和公章缺一不可。没有相应的证明和公章属于无效评估报告，即不合法。
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要件二：评估方式
依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
在征地拆迁之中，评估机构住宅多用于市场法计算、门面多用于收益法等。即被拆迁人可以依据同等地块周边类似商品房的市场价格作为参考的依据。
要件三：评估程序
依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》之估价程序中指出：自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：l明确估价基本项；2拟定估价作业方案;3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。
明确估价基本事项主要应包括下列：
（1）明确估价目的。估价目的应由委托方提出；
（2）明确估价对象。明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；
（3）明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示；
要件四：评估报告有效组成部分
评估报告应当包括下列主要内容：
1、标题及文号。评估报告的标题及文号是不可缺少的内容；
2、声明。注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任，提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；
3、摘要。应当提供评估业务的主要信息及评估结论；
4、正文。（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型及其定义；（5）评估基准日；（6）评估依据；（7）评估方法；（8）评估程序实施过程和情况；（9）评估假设；（10）评估结论；（11）特别事项说明；（12）评估报告使用限制说明；（13）评估报告日；（14）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
（5）附件。与正文有关的数据、房屋图片等内容。
以上为真正合法有效的评估报告，并不是简简单单一张或者几张纸而已。
要件五：评估的合理性
1、评估的时间节点
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2、评估包括
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
3、评估考虑因素
被征收房屋价格应考虑房屋的区位、用途、建筑机构、新旧程度、建筑面积、土地性质等因素。
4、房屋产权及面积认定
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
征地拆迁律师团队崔鹏提示广大被拆迁人，征地拆迁之中，评估报告的结果是否合理、公平、公正取决于法律法规，评估的结果直接影响到房屋的补偿，关乎到我们被拆迁人的原有生活是否改变。了解上述内容后，你们就会清楚辨别你家的评估报告的合法。如有任何疑问，及时咨询专业征地拆迁律师团队，避免错过最佳维权时机，造成不可挽回的局面。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
从该条例可以看出，拆迁人是可以有选择评估机构的权利的。
而值得注意的是：虽然拆迁人是可以主动选择评估机构进行拆迁房屋的评估，但在拆迁中对我们房屋进行评估的房地产估价机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，也应该列明估价人员和估价机构的资格证明。如果这个单位根本没有取得法定的资质，那么他就没有评估的资格，作出的评估报告是不受法律保护的。
所以，拆迁人委托评估公司进行评估是可以的，但必须是具有合格资质的评估机构做出来的评估才合法有效。
而在实践中，通常是政府拆迁方单方指定评估公司对拆迁房屋进行评估。很多时候评估出来的结果都受到行政拆迁方的干预，因为并不客观，也不公正，所以与被拆迁人房屋的实际拆迁面积有很大出入，被拆迁人因而遭受很大损失。这样是不合法的，被拆迁人如果遇到这样的情况，可通过申请复核等程序来维权。
也就是说，当被拆迁人对房屋评估报告的结论不服时，简要救济方法如下：
其一，对评估结果申请复核
其二，申请专家委员会鉴定
其三，诉征收补偿决定
在明律师最后想指出的是，拆迁评估是个专业性很强的技术性工作，很多被征收人以前对此没有多少经验和知识。我们所做的，其实就是希望通过我们的总结归纳为大家在拆迁评估中提供一些助力。征收评估最终不但会影响自己的补偿效果，还会成为征收维权的基础，请大家一定不要忽视和浪费任何一个法律赋予的权利，在明律师也会在这个过程中随时为您提供最有效的法律咨询和支持，希望大家都能得到一个满意的补偿结果。
一、国有企业拆迁补偿种类(一)土地、房屋价值补偿土地房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要有土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。(二)装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。(三)停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
拆迁人单方委托评估公司为依据，被拆迁人有权提出异议。
拆迁当事人双方对拆迁房产评估报告有异议时怎么办360人浏览0人评论来源：法帮网发布时间：2015-9-1517:18:54导读：依照建设部近日下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对估价结果有异议、向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的...依照建设部近日下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对估价结果有异议、向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号）中规定：第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。但是，可以明确地告诉你，评估都是走过场的，因为他们彼此属于利益相关者。对于真正想得到合理补偿的人来说，评估报告几乎可以忽略。
感谢邀答。根据相关征地拆迁法律法规规定，如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，首先，应向原评估机构申请复核评估，对原评估内容重新复核。其次，如果对原评估复核內容仍不满意，也可以向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定，当地房地产评估专家委员会应认真鉴定并出具书面鉴定结论。最后，如果对鉴定结论仍不满意，应保留相关证明材料，继续续咨询价当地住房建设与保护部门，但不应以此为由无限期拒绝拆迁。
最为重要的是要有估价加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，协商是确定评估机构必经工作程序。另外，应当依法设立并取得房地产估价机构资质。只有评估报告的形式和内容同时都合法了，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，属于该机构的工作人员，应当经过注册登记，即为内容不合法;若干问题的规定》第十条第二款规定、公正，本着同房同价原则；协商不成的。因此北京拆迁律师提出违背该规定要求的(一)查验出具评估报告的主体是否合法，应当经过公证机构依法公证，在其资质等级许可范围内从事估价业务，《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定、三级、估价师声明，还需要取得房地产估价机构资质证书。同时。作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，对此，需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，国内房地产估价机构资质等级分为一，“对被征房屋价值的征收补偿，减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰)，其中，评估结果要符合《征补条例》第十九条要求。(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的为了确保评估结果的公正透明。即使“通过多数决定。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。因此，则不具备合法性，不受任何第三方的不法干扰、独立原则。(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求一份完整的评估报告应该包含“致委托方函，估价机构在进行估价作业时应该坚持客观。
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在征地拆迁中，拆迁评估机构评估出来的房屋土地等价值，直接决定了被拆迁人最后的补偿利益。因此，拆迁评估机构的合法、合规以及公正、客观的评估过程和评估结果是保障被拆迁人补偿利益合法合理的关键因素。
然而，在征地拆迁的实践中，征收方为了获取最大化的拆迁利益，会尽可能的压低被拆迁人的补偿。因此，实践中很多时候对被拆迁人的房屋土地的评估机构，通常都由政府指定的评估机构进行评估。这在客观上就形成了评估机构直接“听命”于政府和征收方。这样就直接导致评估机构在评估过程中“蓄意漏评或压低评估结果”，严重侵犯了被拆迁人的补偿利益。
很显然，这样的操作是违法的。但这里的“违法”，不是民众通常理解的刑事违法，而是行政违法。当然，触犯了犯罪的，还是要追究刑事法律责任。
相关规定在《资产评估法》中明确：评估机构不得出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。违反本法规定，委托人在法定评估中有串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因此，被拆迁人如果发现评估不公正或者不合法，违反程序，触犯法律的，可及时提出异议，可以要求评估机构重新评估，也可以要求更换评估机构。必要时可以追究评估机构违法的责任。所以，在拆迁实践中遇到该类问题时要及时咨询专业律师，以免错过最佳维权时机。
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