恒大研究院夏磊：房地产税能否替代土地出让收入？
导读
2019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革？改革方向、节奏、力度是什么？改革要达到什么样的效果？经过近半年的研究和国际比较，我们使用详实的数据和逻辑，模拟房地产税可能的税率和免征面积方案，测算房地产税在规模上，能否替代地方土地出让收入。
摘要
我国与房地产相关的税种有11个，但大多集中于开发建设环节，保有环节的税收包括房产税和城镇土地使用税，2017年仅占地方本级税收收入的7.2%，远低于OECD50%的平均水平。我国保有环节税收规模相对少主要由于税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。
当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比28.6%，房地产相关税收占比17.1%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。
房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税，这两个涉房涉地的税种二税合一，并对个人住房开征房地产税；目的是用房地产税替代土地出让收入，完善地方税制，使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。
我们建立了房地产税规模测算模型，对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比”，其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是决定房地产税规模的税制因素。测算结果如下。
短期内，房地产税规模无法比拟土地出让收入。以2017年土地出让收入5.2万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入；免征面积0平时，税率需在2.5%以上；免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。
参考国际上0.6-6.7%的房地产税收入比，我国合理的实际税率为0.1-1%，对应人均免征面积30平、综合名义税率0.3-3.5%。在目前的存量房规模和房价水平下，房地产税1678-19579亿，仅相当于2017年土地出让收入均值的3.2-37.6%。
短期内各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8-23%，均远超当前合理名义税率上限3.5%。各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增，与地方财政对土地出让收入依赖度负相关。京沪进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代度高。其他省份处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模；因此经济越发达、房地产市值越大的省份，土地出让收入占地方财政的比重更高，替代度反而更低。
长期看，在三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。一是随着城镇人口和人均居住面积提高，税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降，居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升。测算显示，未来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。
需要注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此，房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷跷板”关系，此消彼长，不能完全替代。
房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下，相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后，方会出台。
风险提示：房地产税改革方案超预期；土地出让收入超预期。
目录
1健全地方税体系，推动土地财政转型
1.1和国际比，我国房地产税规模明显偏小
1.2“土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行
2房地产税能否替代土地出让收入
2.1测算模型与参数设定
2.1.1房地产税规模测算模型
2.1.2参数指标选取和数量范围设定
2.2短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升
2.2.1模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析
2.2.2模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点
2.2.3短期：模拟房地产税无法替代土地出让收入
2.2.4长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入
3短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率
3.1短期内各省的模拟房地产税规模偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少
3.2各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关
3.2.1各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值
3.2.2合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算
正文
1健全地方税体系，推动土地财政转型
2019年政府工作报告强调“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。与2018年用词相比，“稳妥”转为“稳步”，表明财税改革的大背景下，为健全地方税体系，房地产税立法工作正在有序推进。
1.1和国际比，我国房地产税规模明显偏小
国际上，房地产税是地方的主要税种。OECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收比重的均值为50%、中位数为42%；具体而言，有10个房地产税是地方政府唯一税收来源；1/4的房地产税占地方税收收入的比重高于85%；1/2的高于42%；3/4的高于18%。
我国房地产保有环节的税收规模相对小，占地方财政收入比例远低于国际水平。我国房地产保有环节的税种包括房产税和城镇土地使用税，2017年规模分别为2604.3亿和2360.6亿，仅相当于地方本级税收收入的3.8%和3.4%。
我国房地产保有环节税收规模相对少主要因为税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。
1.2“土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行
我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收，形成“土地财政”。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比28.6%，房地产相关税收占比17.1%。
房地产相关税收主要有11种，其中5种是针对不动产的开发建设、交易和保有征收的，主要包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税；其他是房地产行业涉及的税收，主要有增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方本级财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。
存量房时代渐行渐近，“土地财政”面临转型。在快速城镇化和工业化阶段，土地出让收入和房地产开发建设环节税收是地方政府资本原始积累重要来源，而存量环节的房地产税难以应对城市拆迁改造、大量基础设施建设等一次性、大规模的财政支出。
当前，一线城市房地产市场已经进入存量房时代，二手房成交占比超50%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。
房地产税改革，目的在于健全地方税体系，使房地产税替代土地出让收入成为地方政府重要财政收入来源。在存量房时代，地方政府房地产相关税收的主要税源应该集中于交易和保有环节。国际上，房地产税是地方的主要税种，样本经济体房地产税占地方税收比重均值达50%。为使我国地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势，房地产税改革势在必行。
2房地产税能否替代土地出让收入
2.1测算模型与参数设定
2.1.1房地产税规模测算模型
税率、税收优惠和税基规模是决定房地产税规模的关键因素。其中，税率是房地产税的名义税率；在从价征收模式下，税基即房地产资产价值，规模取决于存量房数量和市场公允价格；税收优惠是各类导致实际计税依据和税基差异的因素，包括起征额、免征面积、评估率、特定用途或群体减免、房贷抵扣等多种形式的税收优惠。
考虑数据可得性，我们设定模拟征收的住房房地产税测算方法：房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比
2.1.2参数指标选取和数量范围设定
(1)全国存量住房价值
以应征城镇存量住房的市场价值为税基。我们认为，农村宅基地不在征税范围内，一是土地所有权归属村集体，二是宅基地不能流通、难以测度市场价值，三是征收成本高、税收规模小、收益成本不合理。
我国尚未统计最新存量房面积，我们根据2015年人口抽样调查数据计算得到城镇住宅存量建筑面积，加上2016-2017年的城镇住宅竣工和农民自带房进城面积、减去拆迁折旧的面积进行估算。2018年底全国城镇存量住房建面279.7亿平，按2017年商品住宅销售均价7613.8元/平计，2017年底全国城镇存量住房价值为213万亿元。
(2)名义税率
房地产税名目众多，以采取“计税价值*税率”的样本和地区为例，名义税率整体在0.3%至5%之间。
(3)征税住房占比
为兼顾居民居住需求、税收公平和市场调节作用，各国房地产税基本配套优惠减免政策。如英国会对低收入群体、学生等特殊群体实行房地产税收的减免、日本对于人口少于30万人的城市免征都市规划税、美国部分州为鼓励企业发展减免房地产税等。
我国对个人自住房开征房地产税，也将配套灵活的税收优惠，以保障居民基本居住需求、体现税负公平。其中，我们认为免征面积将是主要税收优惠措施。根据2015年全国人口抽样调查，全国城镇人均住房面积低于20平、30平、40平和50平的家庭户占比分别为20%、43.8%、62.4%和75.2%。我们分别采用人均免征面积12平、20平、30平、40平和50平模拟全国征税住房的占比。
2.2短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升
2.2.1模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析
模拟房地产税规模测算模型中，征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭人均住房建面分布结构决定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是模型中决定模拟房地产税规模的税制因素。
测算显示，模拟房地产税规模受税收优惠和综合名义税率的影响均十分显著。当税率在0.3-4%，人均免征面积在0-50平方米，模拟房地产税规模变动范围大，最少仅228、最多可达85184亿。
当给定人均免征面积，分别为0、12、20、30、40和50平时：综合名义税率每提升0.5个百分点，模拟房地产税规模分别增加10648、7034、4906、2797、1345和380亿。当给定综合名义税率时：人均免征面积分别为12、20、30、40、50平，模拟房地产税规模较没有免征面积分别减少34%、54%、74%、87%和96%。
2.2.2模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点
当免征面积超过12平，或税率在4%以内时，模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入。以2017年52704亿为标准，测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率。结果表明，当前房价和城镇存量房规模下，模拟房地产税要替代土地出让收入：当免征面积0平时，税率需在2.5%以上；当免征面积12平，税率需在4%以上。因此，当免征面积超过12平，同时税率在4%以内时，模拟房地产税无法替代土地出让收入。
2.2.3短期：房地产税无法替代土地出让收入
短期内，模拟房地产税规模无法超过土地出让收入，更难以撼动当前地方政府财政收入依赖土地财政的现状。主要有两个原因：一是考虑合理税负和居民居住需求，税率温和、税收优惠力度较大；二是快速城镇化阶段房地产税规模难以匹及土地出让收入和房地产交易税费，为避免冲击土地财政，地方政府征收动力不足，征收力度受限。
第一，为避免居民税负过重，税率温和、税收优惠较大。我们测算，考虑居民房地产税负担能力，2017年合理的住房房地产税规模1678-19579亿，仅占2017年地方财政收入0.8-9%，和2017年土地出让收入5.3万亿相距甚远。
用房地产税收入比衡量居民的房地产税负担，计算方法为房价收入比(房产价值/居民收入)*综合实际税率(房地产税金额/房产价值)。根据我们的研究报告《当前房地产市场风险状况评估》，以8个欧洲成熟经济体为对比样本，样本房地产税收入比均值2.2%，以房地产税作为地方主体税种的英国、法国、荷兰和捷克房地产税收入比分别为6.7%、4.1%、1.2%和0.6%。以0.6-6.7%作为我国合理的房地产税收入比区间，对应的合理房地产税综合实际税率0.1-1%。当人均免征面积30平，对应的合理房地产税综合名义税率在0.3-3.5%。
我国房价收入比为7，在样本中最高，比第二的英国高1.1。按高企的房价收入比对我国房地产税的实际税率形成限制：房地产税制设定会充分考虑居民税负承受能力，房地产税法大概率会设定灵活的税收优惠和较宽的税率范围供地方政府选择；地方政府将选择较低的名义税率和较大的税收优惠，以降低实际税率、使房地产税收入比维持在合理范围。
因此，考虑合理的居民房地产税负担，以2017年底全国城镇住宅市值213万亿计算，模拟房地产税规模1678-19579亿，占2017年地方本级财政收入的1.1-13.0%，和2017年土地出让收入5.2万亿相距甚远。
第二，快速城镇化阶段，地方政府难以摆脱土地财政依赖，征收动力不足，征管力度受限。我国当前仍处于快速城镇化阶段，地方政府城市和基础设施建设财政支出规模大，土地财政是分税制改革后地方政府筹集大量财源推动市政建设和补贴工业发展的重要收入来源。2009-2016年土地出让收入和房地产相关税收占地方本级财政收入的比例平均为46.9%；其中，土地出让收入占地方本级财政收入比重平均为31.7%，大部分用于城乡和基础设施建设。
2018年我国城镇化率为59.68%，对比发达81%的城镇化率，估计我国快速城镇化阶段仍将维持10年以上。由于短期内房地产税规模难以匹及土地出让收入，为避免冲击房地产市场，影响财政收入，地方政府征收房地产税动力不足，征管力度受限，难以保证足额征缴。
2.2.4长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入
长期看，房地产税有望成为地方政府重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6-7.2万亿，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入4.1-47.7%，可替代土地出让收入成为地方重要收入。
(1)城镇人口和人均居住面积提高、房产名义价格上升，城镇应税房地产规模大幅增加。
城镇化率提升推高城镇常住人口，居住条件改善增加人均住房面积，叠加房价上升，全国存量住宅价值将大幅增加。根据国务院《人口发展规划(2016-2030年)》，我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。参考主要发达现状，未来我国城镇化率估计80%、人均住房面积有望达到44.62平。因此城镇存量住宅将从目前的279.7亿平上升至517.6亿平，在不考虑价格因素情况下，价值将从213万亿上升至394.1万亿。
(2)房价收入比回落，税收优惠和税率制定有更大空间。
若保持房地产市场平稳健康发展，房价增速低于人均可支配收入增长，则房价收入比将下降，居民房地产税负稳定的情况下可承受更高的实际税率，税收优惠和税率制定上有更大空间。若我国的房价收入比由7下降至样本平均水平3.8，则可承受的综合实际税率较当前提高84.2%，达0.16-1.76%。随着居民收入对房地产税的硬约束减少，地方政府在税制设定和征缴力度上有更大空间。
同时不考虑房价上涨和地方财政收入增加，未来模拟住房房地产税收入规模可达0.6-7.2万亿，是当前合理规模的3.7倍，占地方本级财政收入的比为4.1-47.7%。而2015-2017年土地出让收入占地方财政收入的比重分别为26.6%、28.7%和34.6%，低于模拟房地产税收入占地方财政收入的比重。
(3)地方政府征税动力提升、征管力度增强。
随着城镇化率提升，存量房时代到来，土地出让收入和建设交易环节占比近90%的土地财政收入逐步减少，地方政府主要事权支出也由大规模开发建设转向公共服务，因此征收动力和征管力度增强。
(4)存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低。
2014年开始，国有建设用地出让面积已进入下行通道，2017-2018年地方政府土地出让收入大幅增加，主要因为房价上涨、房企集中补库存带动地价大幅上涨。随着存量房时代逐步到来、土地市场降温，未来土地出让收入将随出让面积减少而重回下行通道，而房地产税规模随税基和实际税率提升而增加，最终超过土地出让收入规模。
3短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率
当前房价和存量房条件下，短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入。同时，区域发展不平衡导致模拟房地产税规模对土地出让收入的替代程度显著分化。人均收入水平高、城镇化率高的省份，模拟房地产税规模大；但由于房地产市场活跃，土地出让收入规模大，地方财政对土地出让收入依赖度高，短期内模拟房地产税更难以替代土地出让收入。
从模拟房地产税规模看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递增的规律。主要原因在于，经济发达、城镇化水平越高的省份，存量房市值越大，税基规模越大。
从模拟房地产税对土地出让收入替代程度看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递减的规律。主要因为除京沪外各省均处于增量房时代，土地出让收入规模远高于模拟房地产税规模，模拟房地产税规模越大的省份，土地出让收入规模更大。京沪已进入存量房市场，出让的土地相对存量房规模有限。
3.1短期内各省的模拟房地产税规模整体偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少
测算当前条件下各省的模拟房地产税规模和对地方财政的影响，步骤如下：(1)计算各省2017年底的存量房规模和价值；(2)采取居民税负合理情况下的税制设定(根据前文计算，房地产税收入比合理情况下，对应的税收优惠人均免征30平、名义税率采用根据房地产税收入比测算的合理区间上限3.5%)、结合2015年统计局公布的各省家庭户人均住房面积结构，计算各省房地产税绝对规模；(3)计算各省房地产税占一般公共预算收入的比重，衡量房地产税相对规模。
总量看，短期内各省的模拟房地产税规模都偏小；结构看，无论是绝对值还是相对值，呈东部沿海-中部-西部和东北阶梯式逐步降低的特点。具体而言：31个省市中，有8个省市模拟房地产税征收规模超千亿，10个省市模拟房地产税征收规模不足200亿；各省市模拟房地产税占地方财政收入比重的均值和中位数分别仅6.9%、6.0%。结构方面：浙江规模最大，绝对规模2170亿，占地方财政收入14.0%；西藏规模最低，绝对规模仅17亿，占地方财政收入0.8%。10个东部省市其中7个模拟房地产税规模超过千亿，占地方财政收入均值为10.3%；中部省市除湖北外模拟房地产税规模在200亿-800亿之间，占地方财政收入均值为8.4%；西部地区超过一半省市规模低于200亿，占地方财政收入均值为3.9%；东北三省除辽宁外模拟房地产税规模均小于等于100亿，占地方财政收入比重均值仅为4.1%。
城镇化和人均可支配收入水平，和模拟房地产税规模具有较显著的正相关关系。在不考虑税制差异情况下，城镇化水平高、人均可支配收入高的省份，人口和经济基本面好，住宅存量大、房价高，税源充足，模拟房地产税规模大。
3.2各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关
3.2.1各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值
按照30平的免征面积，各省模拟的房地产税完全替代土地出让收入的税率临界值处于4.8-23.0%，远高于我国合理名义税率上限3.5%。随着免征面积增加，模拟房地产税取代土地出让收入的税率临界值加速提升：当免征面积为0平、12平、20平、30平时，各省模拟房地产税替代土地出让收入的临界名义税率均值分别为1.5%、2.3%、3.4%、6.4%和25.0%。
3.2.2合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算
采用模拟房地产税对土地出让收入替代缺口率(后文简称“模拟房地产税替代缺口率”)这一指标描述模拟房地产税对土地出让收入的替代程度。定义模拟房地产税替代缺口率=(土地出让收入规模-短期内模拟房地产税规模)/地方财政收入，值越小表示房地产税对土地出让收入的替代度越高。
我们测算了在30平的免征面积和3.5%综合名义税率的情况下，2017年和2016年两年各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口率、各省土地出让收入依赖程度，发现以下规律：
(1)短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入，且由于2017年全国土地出让收入规模大幅增长39%，替代缺口率较2016年扩大。
2017年，我国各省模拟房地产税替代缺口率均值由2016年的6.7%扩大到9.6%，增加3.9个百分点；土地出让收入依赖度均值由2016年的12.8%上升到2017年17.2%，增加4.5个百分点。其中，北京、重庆、贵州、浙江、广东、河北、四川等省市模拟房地产税替代缺口率及土地出让收入依赖度增幅靠前，均超过7.5%。主要因为2017年我国土地成交量价大幅增长，2017年北京、重庆、贵州、浙江、广东、河北、四川等省市土地出让收入同比平均增长5.5倍。
(2)模拟房地产税替代缺口呈现“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减的规律。
我国各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口，呈现明显的“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减规律。以2016年为例，第一阶梯主要位于是长三角、珠三角及环京地区的7个东部省份及重庆、江西。其土地出让收入占地方财政收入的比重为15.1-34.6%之间，平均模拟房地产税替代缺口率14.7%，其中安徽替代缺口率最大，达到27.4%；第二阶梯为中部、西部11省，土地出让收入占地方财政收入的比重区间为5.8-17.7%，平均模拟房地产税替代缺口率5.4%，其中替代缺口率最大的海南达到了7.9%；第三阶梯为东北、西北及北京、上海等共11个省市，除北京、上海外，其他省市土地出让收入占地方财政的比重均低于7%，平均房地产税替代率为1.6%。2017年因棚改货币化、热点城市加大土地供应等短期因素，大部分省份土地出让收入规模增加、替代缺口不同程度加大，北京及部分东北、西部省份增幅较明显。
这主要与经济发达程度和房地产市场发展阶段相关。京沪已进入存量房时代，土地出让收入不再是地方政府主要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代缺口小。其他省份处于增量房时代，房地产税相对土地出让收入规模非常有限；经济越发达、房地产市场越活跃，模拟房地产税规模更大，但土地出让收入规模也更大，替代缺口反而更小。
（文章来源：泽平宏观）
房地产税改革试点目的
房地产税改革试点目的
房地产税改革试点目的,房地产税可说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。房地产税改革试点目的。
房地产税改革试点目的1
房地产税之所以被提上日程，有三大背景：建立现代财税体制、取代土地财政、推进共同富裕。
其一，房地产税改革是财税体制改革的一部分。
未来随着房地产市场逐步进入存量房时代，地方财政收入结构面临转型，保有环节税种房地产税征收的必要性上升。
其二，房地产税是地方税，大概率全部归地方政府所有，这将为取代土地财政提供可能。
土地资源是有限的，部分一二线城市已经开始遭遇土地资源枯竭的尴尬，这就凸显了房地产税的重要性。
其三，推进共同富裕，房地产税更被赋予“调节高收入”的重任。
根据央行统计数据显示，截至2019年，我们国家96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均拥有住房1.5套。所以，向多套房持有者开征房地产税，是推进共同富裕不可或缺的一环。
接下来房地产税改革试点会做哪些改变，得看具体的试点细则了，太平洋房屋交易服务中心副总经理廖峰认为，房地产税改革一定程度上可以大大遏制投机性购房行为，让住房回归居住本性，更好地实现房地产市场平稳健康发展。
综而言之，房地产税是更加市场化的房地产调控方式，对购房者更加公平，政策预期也更加稳定，可以与金融、土地等改革一起共同推动房地产长效机制的形成，也更加契合我国房地产市场从开发时代向存量房时代的转变，从而实现我国房地产市场调控的`市场化、法制化、长效化。
房地产税改革试点目的2
“炒房致富”时代行将落幕
有专家表示，征收房地产税，一方面将有力缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供给；另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。
“所以我认为，未来新的房产税政策，将会对多套房持有者产生较大打击，对拥有自住房的普通人影响较小。”黄炜称。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受媒体采访时表示，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。
华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为，一般而言，三四线城市不会进入“第一批”的先行位置。
陈文静认为，预计部分核心城市先行试点概率较大，一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入的目标而进行的，房地产税和其他政策一起，将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。当前房地产各参与者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房将面临很大的风险。
会对楼市有何影响？
房地产税可说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。
房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间，并不能简单地划上等号。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”
粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。”
业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房产地税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。
“当前房地产各参与者需要注意，‘炒房致富’想法不可行、不可靠、不可有。”严跃进表示，虽然近期信贷政策有放松的可能，但房企和购房者等都应理性对待。“后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房的行为将面临很大的风险。”
房地产税，边试点边立法
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局负责人在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
从家庭资产的比例来看，房产有着难以替代的地位。中国家庭金融调查中心数据显示，房产占我国家庭资产65%70%的份额，比美国高出两倍，房产增值收入占家庭财产增值90%以上。
改革的多重目标
目前，我国对房地产征税主要集中于交易和土地出让环节，房产持有环节则无需缴税。
然而，由于这种税收体系的不健全，导致房产投资者可以在房价上涨中获取暴利。很多拥有多套住房的高收入群体，财产性收入增加远远超过了工资收入。
贫富差距拉大，需要税收来调节。分析人士认为，房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者，而是高收入多套住房家庭。累进调节机制的税率，更是凸显了这一目标。
“除了调节因房产拉大的收入差距外，征收房地产税的初衷还包括增加地方财政收入来源，促进房地产市场的平稳健康发展。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。
客观上，房地产税也有助于促进房价稳定。有观点认为，虽然房地产税并不能完全改变房价上涨趋势，但是，在这个制度约束之下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产税改革具有多重目标和社会意义。
“改革不会简单地停留在‘对多套房征税’‘打压房价’等概念上。”严跃进分析，房地产税的改革将在“健全直接税体系”的大框架下进行，考虑的问题更为全面、客观和长远。
征收房产税提议最早可追溯至2010年。彼时，“十二五”规划中提到，“研究推进房地产税改革”。
风向标意义
我国启动房地产税改革试点始于10年前。
2011年1月27日，上海出台个人住房征收房产税试点规定，要求以家庭为单位，第一套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分征收房产税。
除了上海之外，当时试点房产税的城市还有重庆。
和上海不同，重庆征税对象侧重于“豪宅”，房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。
不过，两市试点的房地产税没有迎来扩围。谈及上海和重庆的房产税改革试点，李宇嘉认为，称不上真正的房地产税，侧重于对“豪宅”征收，而且征收的税率很低。从征税收入在本地财政收入的占比来看，也是微不足道。
近几年，关于房地产税方面的政策表述，较多体现为“推进房地产税立法”等概念，谈及试点话题的内容则很少出现。
在此背景下，5月11日召开的房地产税改革试点工作座谈会透露出怎样的意味？
分析人士认为，当前提及“改革试点工作”，有着很强的风向标意义，即此次会议后房地产税可能会在部分城市进行试点。
“从当前房地产市场的管控思路看，‘解决大城市住房问题’成为今年的发展思路，或意味着大城市先行试点的可能性最大。”严跃进分析。
边试点边立法
无论是公众，还是业内专家，普遍都认为房地产税征收是大势所趋，目前关心的问题集中于何时开征、征收标准等内容。
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。当前，我国房地产税征收还处在加快房地产税立法的阶段，距离真正全面征税还有很长一段路要走。
对于普通民众而言，房地产税影响有多大？由于税率、税基、征收对象、免征面积等细则尚未明确，目前很难讨论房地产税的确切影响。
“要让老百姓真正理解改革思路，稳定预期，防范恐慌性购房或售房。一些不明所以的普通民众‘谈税色变’，一些中介机构借机炒作此类税费改革内容。”严跃进说。
作为“十四五”规划开局之年，今年房地产税推进速度是否会加快？
有分析人士认为，房地产税的立法，因为牵涉利益面甚广，立法流程极长，但考虑到当下中国楼市的调控需要，可能极需房地产税快速推进。
“大范围征收近期难以实现，但试点扩大是有可能的，可能会是边试点边立法。”谈及房地产税接下来推进思路，李宇嘉认为，从疫情后的房地产演进形势来看，加快推出房产税，调节因为房产拉大的收入差距和贫富差距、稳定社会形势、夯实内循环的需求基础，势在必行，不能拖，越拖越被动。
房地产税改革试点：税收定位和征管难点
房地产税改革试点：税收定位和征管难点
文/范子英
发于2021.11.15总第1020期《中国新闻周刊》
中国的房地产税改革，历经了“试点—立法—再试点”的循环。
2011年在上海和重庆两地试点房产税之后，于2013年提出了房地产税的改革方向是“立法先行”。在经历了8年的尝试之后，于2021年的5月份重启了房地产税的改革试点，将通过多地试点来总结经验，为将来的立法工作打下基础，由此可见这个税种的重要性和复杂程度。
2021年10月，全国人大常委会根据《中华人民共和国立法法》，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作，并根据《立法法》将授权期限确定为5年。房地产税也一改往日的“但闻楼梯响，不见人下来”，正式拉开了序幕。按全国人大常委会的授权决定，房地产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。
新试点定位“引导住房合理消费”
正确理解现阶段的房地产税，要把握两个“不同”：新时代的不同，与西方国家的不同。
自2013年党的十八届三中全会开始，关于房地产税改革的表述，往往都跟“健全地方税体系”同时出现，房地产税的最主要功能是为了弥补地方主体税种的不足。这是与中国的税收体制和改革相关的。
一方面，中国是一个以间接税为主的国家，间接税占全部税收收入的70％，间接税大多数是比例税率，无法根据企业利润或者个人收入进行调节，在终端消费甚至还是累退的，因此间接税占比过高，不利于收入再分配。
另一方面，随着2002年所得税分享改革和2016年全面“营改增”，中国的前四大税种没有一个是地方税，要么是中央地方共享税（增值税、企业所得税、个人所得税），要么就是中央税（消费税），而前四大税种占中国全部税收收入的比重高达78％。
不过，全国人大关于房地产税改革试点的定位是“引导住房合理消费”，因此中国的房地产税的征收范围一定是相对较窄的。我们依据上海市住房持有数据，发现如果采用人均60平方米的免税面积，前80％的家庭是不用交税的。由于征税范围有限，房地产税的税收收入也会相对有限，其取代现有前四大税种的可能性非常小，因此短期内不足以构成地方主体税种。
房地产税在西方国家是一个常见的税种，虽然在不同国家的称谓不同，但总体上呈现了三个相同的特征：首先是基层辖区的主要税种和主要财政收入来源，高层级政府几乎不分享该税种的收入；其次是普遍征收，很少有免税的规定；最后是地区间的税率存在较大差异，税率标准由各地方自由决定。
房地产税在西方国家的这三个特征，与该税种的使用用途直接相关。大多数国家都将该税种作为地方提供公共服务的主要资金来源，将收税和支出的权力交给基层政府，让他们互相之间展开竞争，以最低的税收成本提供最高质量的公共服务，从而对基层政府的财政扩张行为进行约束。从居民角度来说，居民可以采取“用脚投票”的方式选择自己的居住区，那些公共服务更好的辖区会吸引更多居民，从而推升房价，辖区的房地产税收入也因此增长，由此可以提供更好的公共服务。
中国房地产税的定位与西方国家是完全不同的，一方面，房地产税的收入相对有限，无法保障基层政府的运转和公共服务的提供，基层财政还是要依赖于上级政府的财政转移支付；另一方面，影响中国住房价格的高质量公共服务，其财政资金来源往往也是高层级政府，例如医疗、交通、教育等，一刀切地将房地产税收入划归基层财政，也会带来地区间的不公平。
中国现阶段的房地产税，其主要的作用是调节效应，而非水平效应。在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用，是实现共同富裕的重要抓手。
房地产市场在近年来的蓬勃发展，产生了巨大的财富效应，居民之间的财富差距远大于收入差距。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面积超过300平方米，而最低的5％家庭的人均住房面积不到15平方米，并且这种财富效应往往又来源于政府的公共投入，例如交通基础设施、环卫绿化、公共服务等等。
房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税，从而做到了税收的公平。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税，也就很容易得出几个基本原则：
首先，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应，要优先保障居住需求，一定范围的免税条款（面积或套数）会将约80％的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20％以下。
其次，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税，要与个人所得税进行靠拢。累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标：房住不炒。
最后，这次的房地产税试点，一定会动存量房产。上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用。房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有，无论是存量房还是新购房，都要纳入征税范围。
产权问题和信息共享是征收难点
房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全，其征收难度还是非常大的。
首先就是产权问题。中国的房产产权形式复杂，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的；此外，还有一些房产虽然是完整产权，但是并不属于商品房，例如经济适用房、机关和事业单位的福利房，以及一些共有产权的住房，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的。
另外一个征税依据是租金收入，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12％是应纳税额，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息。
我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题，因此需要把握两个基本原则，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。
其次是部门间的信息共享难题。住房产权管理在住建部门，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新，要做到完全的开放，难度还是存在的。
上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的“抓手”，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息。这种“抓手”之所以有效，是因为住房交易环节涉及其他税收，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点。
此次的房地产税试点之后，缺乏一个清晰的时间节点，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务，则需要另外核算。
最后是居民的策略性选择。任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应，往往都是采取策略性行为去避税。
大多数住房市场的调控政策，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控，就选择拆分家庭，例如2010年的住房限购政策就导致了“假离婚”。而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税，就通过多个家庭合买的方式，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中，有22％是两个以上家庭共同持有。
这次的房地产税试点，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处，二来也是要避免对社会造成不良影响。
2019房产税是真的吗？房产税怎么交？
2019房产税是真的吗？当然是真的了，因为房产税很早之前就试点了，人们对于房产税的了解虽然不多，但是很多人在买房的过程中都在缴纳房产税，所以说房产税的肯定需要缴纳的，就是每个人缴纳的额度是不同的，下面是我对房产税怎么交的知识介绍。
2019房产税是真的吗？当然是真的了，因为房产税很早之前就试点了，人们对于房产税的了解虽然不多，但是很多人在买房的过程中都在缴纳房产税，所以说房产税的肯定需要缴纳的，就是每个人缴纳的额度是不同的，下面是我对房产税怎么交的知识介绍，一起学习吧。
2019房产税是真的吗？
1、2019房产税各地新房地产税很可能会以此为参考。比如在上海，上海人第二套人均超60平米，非上海人第二套就要开始征。你有价值600万的二套房，一年就收你(6000000*0.6%=)36000元的房产税。如果房子用于出租，相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了，则要按规定周期进行重估交税。房价涨，税也是水涨船高。
2、如果你在重庆，旧别墅180平以内免税，新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果你的房价高于均价3倍以内，税率是0.5%，3-4倍，是1%。4倍以上，是1.2%。同样新买一套600万的房子，每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高，入不敷出。
3、2019房产税参考终归只是参考，有其他声音认为上海重庆的标准过于温和，并不能对楼市过热起到真正的抑制作用。细则由各地方政府按具体情况决定，房地产税如果要推进立法，而且可以作为长效机制去调控楼市的话，必然会更加严厉。
4、征税背景逐渐成熟，现在离正式征收的2021年还有3年时间，征收房地产税前还有两步要走。一是不动产登记平台实现联网，二是冻结楼市，为收税提供稳定环境。2019房产税不动产登记平台实现联网已经于6月16日实现。为稳定楼市，降低交易频率，从2016年开始，国家出台了各种楼市调控政策。
房产税怎么交？
1、2019房产税对奢侈性住宅转让后的增值，一律征收20%个人所得税。由财政部、国家税务总局发出通知，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税。
2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估。
3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。
当我们跟随我对2019房产税是真的吗？房产税怎么交的知识学习了解后，我们明白了其实要是买房子的话就要缴纳房产税了，很多地方房产税早已试点了，而2019年房产税依旧会有的，至于怎么交怎么计算，都要自己提前搞清楚才可以，希望上文我的介绍可以帮助到大家。
