自2011年1月起，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。
房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者，而是高收入多套住房家庭，可以设计较高的累进调节机制。
与去年一样，今年“两会”政府工作报告仍未提及房地产税，但这并不代表房地产税立法工作被搁置。
3月6日，提请十三届全国人大四次会议审查的“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案提出，推进房地产税立法。“十四五”规划面向的是未来5年(2021年-2025年)。
从官方到民间都已形成共识：房地产税是大势所趋。
“房地产税是迟早要出台的。房地产税仅针对满足基本生活需要外的房屋征收，刚需住房基本不受影响。由于房地产税是对纳税人财产的征税，因此该税征收在纠正当前社会财富分配不平衡方面起着重要作用，并且可以在一定程度上杜绝房价过高。”全国政协委员、房天下董事长莫天全表示。过去10年，他一直深入参与房地产税立法讨论、论证工作。
全国政协常委、成都市原市长葛红林建议，通过税收调节和出台房地产税，降低投资购房收益预期，让投资购房回报回归到合理水平，甚至低些。
去年底，中国社科院发布报告建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。社科院是中共中央直接领导、国务院直属的中国哲学社会科学研究的最高学术机构和综合研究中心，其建议很大程度上会推动房地产税加快实施。
未来5年，房地产税开征会落地吗？
上海、重庆试点房产税十年
征收房产税提议最早可追溯至2010年。彼时“十二五”规划中提到，“研究推进房地产税改革”。2011年1月，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。
2011年1月27日，上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定，要求以家庭为单位，第一套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分征收房产税。该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。
适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
也就是说，一个三口之家有180平方米免税额度，这个面积基本上可以囊括刚需自住人群，是对刚需人群的免税保护。
10年间，上海市房产税收入呈现逐年上升趋势。根据上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》，2020年上海市房产税收入为198.7479亿元（未精确到个人住房房产税），2011年这一数据为73.662亿元。
“10年间上海房价持续上扬，虽然2020年有过小涨，但整体涨幅保持稳定，房产税在其中是有作用的，但功在根源。”58安居客房产研究院分院院长张波认为。
今年1月份，上海市发布了“关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知”，上海市2011年发布执行的这份文件经评估需继续实施，将继续按照执行。
除了上海，10年前试点房产税的城市还有重庆，重庆征税对象主要是“豪宅”。
2011年1月28日重庆正式启动改革试点工作。重庆房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。
房产税税率为：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍房产，将按房产价值1%征税；4倍以上，按1.2%税率征税。
当时试点房产税的理由很简单：调节收入分配，引导个人合理住房消费。
今年1月份，重庆市住房和城乡建设委员会发布公告，对重庆房产税住房价格标准给予上调。政策明确：2021年重庆主城中心城区个人新购高档住房,是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上住房。2011年，豪宅税的税线为9941元/平方米，10年间涨了122%。
重庆房地产市场一位分析师表示，重庆出台房产税起到了控制高端物业过度投资、打击投机行为的作用，稳定了当时市民对楼市预期；大面积高总价豪宅交易受到一定影响。同时，根据政策规定，重庆征收个人住房房产税收入全部用于公共租赁房建设和维护，大量公租房推出也在一定程度上抑制了重庆房价。
“十四五”时期房地产税会落地吗？
每年两会，房地产税都是一个热词。但在去年及今年总理政府工作报告中，“房地产税”并未被提及。
莫天全认为，这和当前经济形势密切相关，“如今经济发展承压，加上新冠肺炎疫情突发事件，报告没有提房地产税应该也是对当前时间节点的拿捏与把控。”
业界关心的是，2021年作为“十四五”规划开局之年，房地产税推进速度是否会加快？事实上，去年以来，随着宏观经济趋于稳定，高层对于推进房地产税的相关文件及讲话明显增多。
去年5月14日，人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示，按照安排，相关工作正在稳步推进，有关方面正在研究起草房地产税法草案。
5月18日，中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确提出：稳妥推进房地产税立法。
同年11月，财政部部长刘昆在“十四五”规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。
12月23日，刘昆又在《人民日报》发表《建立现代财税体制（深入学习贯彻党的十九届五中全会精神）》，再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。
房地产税是大势所趋，唯一的问题是落地时间。“十四五”时期，即2025年之前，可能会是一个最佳时机。
此前，诸多市场机构预期房地产税将在2020年完成立法，2022年开始征收。后来中美贸易摩擦暴发以及新冠肺炎疫情暴发，一定程度上迟滞了房地产税出台速度。
“当前中国经济已度过最困难时期，预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下，尽快推进房地产税立法工作是较为合适的。待房地产税立法完成后经济也将完全回归正轨，届时择机征收房地产税风险相对较低。”中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪表示。
他认为，目前房地产税征收已基本不存在技术层面障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定，房企债务风险也将得到有效治理，配合宏观经济政策对冲及房地产税征收机制的过渡性设计，房地产税在2021～2022年完成立法、2023～2024年落地是有可能出现的。征收房地产税是需求侧改革必由之路，不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场，提升资金在经济中配置效率，也有助于稳定居民杠杆率，增加居民消费。只有切实推动房地产税落地，才能真正推动双循环新发展格局形成。
中国经济体制改革研究会学术委员会主席宋晓梧近日在一次讲话中建议“稳妥开征房地产税”。他认为，目前房价过高，居民房贷快速增长在很大程度上挤占了居民消费支出，城镇居民购房支出占其可支配收入比重由2003年的7.3%上升为2019年的26.7%。为抑制商品房投资行为，在总结一些城市探索房地产税经验基础上，“十四五”时期应利用互联网大数据科技，尽快摸清居民住房实际情况，稳妥启动开征房地产税。
“房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者，而是高收入多套住房家庭，可以设计较高的累进调节机制。”宋晓梧表示。
房产税真的要来了？收税标准被提出，刚需族迎来重大“利好”
在我国可能没有哪部法律能像房地产税的推进如此缓慢、曲折，可喜的是淡出公众视野的房产税又有了新的进展。近日，财政部有关人士表示，我国将在十四五期间积极稳妥地推进房地产税的立法进程。可见房产税真的要来了，对刚需族来说，可能将是重大利好！
商品房从试点开始已经走过了近四十年的时间，不仅深刻改变了我国居民的居住条件，更使房地产行业成为了我国支柱产业，房地产对我国经济和人民财富的影响之深、涉及之广无有出其右者，因此房地产税推进并不顺利。
2019年应该是我们最接近房产税出台的一年，在当年两会期间曾将房地产税立法确定为需落实好的的重大立法事项。然而事与愿违，房地产税不仅没能如期与公众见面，反而进程有明显放缓的迹象。除此之外，近两年的政府工作报告也未曾将推进房地产税纳入其中。但近期财政部的表态，说明房地产税立法推进将出现转机。
“天灾人祸”应该是拖住房地产税推进步伐的根本原因，所谓“人祸”是2019年中美之间贸易摩擦，而“天灾”则是去年爆发的新冠疫情，二者叠加致使我国经济承受了较大的压力，房地产税的影响具有不确定性，我国经济增长也会因此面临更大的变数。
随着我国新冠疫情得到有效控制，同时全球开始推广疫苗接种，我国率先实现经济恢复性增长，美国也推出大规模的经济刺激计划，乐观估计全球经济将面临大幅增长，我国官方预测今年GDP将出现6%的增长幅度而不少经济学家曾预计我国将实现8%以上。因此经济的恢复为房地产税的立法推进提供了可能。
根据发达国家的经验来看，房地产税调节作用明显，尤其对于稳定楼市和降低房价有着积极的作用。因为房地产税并非像土地出纳金那样一次性缴纳，而是需要每年缴纳，当然征收标准和征收力度都是非常严格的，这也是发达国家鲜有炒房的原因。
但我国房地产市场却有着极大的特殊性，炒房现象极其严重！全国空置房逐年增加，同时刚需族却因无力承担过高的房价而买房无门，炒房已经成为人们潜移默化的投资渠道，甚至很多人因为炒房实现了财务自由。
由于炒房的高收益性，让资本通过各种渠道流入房地产及其相关行业，然而其他企业却面临融资难、融资贵的问题，更有甚者，部分企业为追逐高额利润，放弃主业转向房地产领域。这不仅影响国家产业转型升级以及产业兴国的初衷，更让房地产与金融系统高度捆绑，楼市的剧烈波动有可能引发金融系统性风险。
而我国出台房产税的目的正是为了应对炒房的问题，增加炒房者的持有成本，进而促使其加速出售手中房源，平抑房价、稳定市场，让房子回归居住属性，使房价回归合理水平。引导资本流入实体经济领域，促进经济社会稳定发展。
而著名专家张学诞表示，税率应设置在百分之一左右，同时设置免征面积，人均控制在40-60平方米之间。即三口之家，总免征面积应不超180平方米，超过部分评估价的1%征收。当然也有学者认为不应再设置免征点，全部房产都应征收，但是这样做对刚需族来说有失公平。
当然无论哪种标准，都将因城而异、因人而异，兼顾公平。
征收房地产税的条件已基本形成，出台势在必行，多位专家学者都曾表示，“十四五时期将会是房地产税出台的最佳时机，一旦错过可能再难找到更好的时间窗口“，而且越早出台，对于我国经济社会的健康发展越是有益。
房地产税呼之欲出，民众的心理预期也已形成，房价必将回归理性，对于年轻的刚需族来说将是重大利好！从房价方面看，随着投资者抛售手中的房产时，二手房供给量将出现大幅度增长，房价也会逐步回归到合理水平，购房门槛和还款压力也会下降到可接受水平；从税费方面看，刚需族往往只有一套房子，而且房屋面积基本上能在起征点之内，即便达到征收标准也不会产生太多税费，对刚需族来说压力不大，这也从一定程度上能够缩小贫富差距；从配套设施看，房地产税的出台带动房价下行，进而影响人口向城镇和市区聚集，推动城镇化发展，随着人口的聚集，必将带动医院、学校、市场等配套设施的提升和完善，实现居民生活质量的提升。
或许不久的将来，房子不再是年轻人通往梦想路上的障碍，让我们拭目以待吧！
官方详解房地产税试点原因及征收范围，释放哪些关键信号？为何先试点后立法？房地产税如何征收？官方给出了解读。近日，中国人大网发布了两份房地产税改革试点相关文件，一是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称“《草案》”）审议结果的报告，二是财政部部长刘昆对上述《草案》的说明。
对于房地产税由立法到试点，刘昆表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进；进一步深化房地产税改革试点，为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
为何从立法到试点？
实际情况十分复杂，试点为立法积累经验
在今年之前的多年间，我国关于房地产税讨论的重点内容是“立法”工作，房地产税立法也多次出现在全国政府工作报告中，但是今年以来提及较多的则是房地产税改革试点。
今年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
此后的10月份一锤定音。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称“《决定》”），试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年，条件成熟时，及时制定法律。
财政部、税务总局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
从立法到改革试点，变化背后的原因是什么？对于房地产税立法，刘昆表示，党中央、国务院高度重视房地产税立法与改革工作。2011年，经国务院同意，上海市、重庆市开展了个人住房房产税改革试点。2013年以来，根据党的十八届三中全会关于“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，全国人大常委会预算工委、财政部会同有关方面积极推进房地产税立法工作，取得阶段性成果。由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
对于房地产税改革试点，刘昆说，“在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此，建议‘先深化地方试点、再国家统一立法’，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。”
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”。目前，房地产税改革试点工作即将启动，意味着房地产税的立法进程往前迈了一大步。
征税范围有何考量？
为减少对农村居民影响，农村住房不纳入试点
对于房地产税试点的征收范围，《决定》将试点地区的房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
征税范围确定有何考量？为何农村住房没有纳入此次改革的范围？刘昆解释，考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
对于计税依据、税率等，刘昆表示，为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。
而对于居住类房产，目前计税依据和税率等暂无具体细则对外披露。全国人民代表大会宪法和法律委员会在《草案》审议结果的报告中指出，本次常委会会议于10月20日上午对国务院提请审议的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》进行了分组审议。会上，有的常委会委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。
的确，居住用房产房地产税的计税依据以及税率等是大家最为关心的问题，东吴证券特邀首席经济学家任泽平表示，基于发达国家、上海重庆方案的经验，有以虚拟租金或市场评估价值为征税基础两种方式，预计我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础，并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠，“从税率看，可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率，且整体税率不会太高。”
哪些城市将率先试点？
业内：以房价上涨压力较大的热点城市为主
如上文所述，房产税在上海、重庆试点了10年，此次房地产税改革试点，又将会在哪些城市率先落地呢？
任泽平表示，此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，预计优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高，房价涨幅较大的长三角、粤港澳地区城市以及中西部核心二线城市。
对此，陈文静解释称，核心一二线城市的市场容量较大，需求较为充足，保有环节房地产税开征后对需求端有一定影响，但对刚需客群影响较小。而且部分核心一二线城市已进入存量市场，这些城市为房地产税的研究提供了较好的试点环境，有助于加快改革。
另外，“核心一二线城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群体住房困难问题突出。保有环节房地产税开征有助于引导多套房产所有人出售或出租房屋，缓解市场供求矛盾，优化资源配置。前期开展租赁住房试点的城市，本次试点的可能性亦较高。”陈文静如此称。
具体来看，陈文静认为，上海、重庆已经试点房产税多年，保有环节征税有一定经验，未来实施更大力度或范围的试点预期仍较大。浙江省作为共同富裕示范区，进行房地产税试点的可能性非常大，特别是省内核心城市，如杭州、宁波等城市。此外，南京、苏州等长三角热点核心城市以及首都北京也有试点可能。
六方面详解房地产税改革试点：严打炒房保护刚需央广网北京10月24日消息（记者王晶）10月23日，全国人大常委会授权国务院，在部分地区开展房地产税改革试点工作。
此次改革的思路清晰，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
房地产税若开始征收，不少网友较为担心的是，对于如今刚需购房者影响大吗？多位业内专家接受央广网记者专访时表示，房地产税改革试点，主要还是为了遏制投机性购房行为，即打击炒房客，以此对于普通老百姓居住性需求的购房予以保护。
一、为什么要加快改革试点？
“房地产税在我国的税费体系里属于十分重要的一个环节，立法周期是相对比较漫长的，推进的时候亦需要严谨严密，试点是很重要的试金石。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，如今，房地产税的立法进程又往前迈了一大步。
王玉臣表示，改革试点的目的主要有三个：第一个是积极稳妥推进房地产税立法与改革。有两个关键词，一个是积极，一个是稳妥。
他解释称，积极推进，意味着要采取积极主动的措施去推进，去作为。而稳妥，则意味着每一步都要扎扎实实，不可冒进，积极和稳妥两者缺一不可。同时，房地产税的重要性，决定了其立法过程必须是严谨严密的，而整个税收体系的需要，也决定了需要积极去推进。
第二个目的是，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。
王玉臣称，房住不炒是这些年国家一直在强调的，房地产税是调控楼市，打击炒房，引导住房合理消费的有力措施。同时，对土地使用权进行依法纳税，也可以进一步引导土地资源集约利用。
第三个目的则是促进房地产市场平稳健康发展，这意味着房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。不仅仅是属于税收财政体系内的，更是推动楼市平稳健康发展的重要手段。
二、改革试点，明确哪些核心问题？
严跃进反复强调，改革本身坚持社会公平公正的导向。
此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
改革释放三个明确思路。第一、改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。第二、非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。第三、农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。
与此同时，中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也向记者分析，改革重点是厘清税费，避免错征、漏征、重复征，有效调节贫富差距，让过多占用住房资源多缴税，避免钱多房多，钱少房少无房住现象的出现，从而落实房子是用来住的，不是用来囤的，更不是用来炒的政策。
三、对房价影响有多大？
王玉臣觉得，这次改革的重点是明确了房地产税试点的启动，以及征收对象、如何落实、试点期限等房地产税试点的核心问题，提纲挈领，为房地产税的试点提供了法律依据。“短期内对二手房价可能会有一些影响，但是长期来看，整个行业终将趋于健康平稳。”王玉臣说到。
从实际市场来看，王玉臣观察到，近期，伴随着房地产税推进的消息传来，在一些一线城市，比如上海、北京、广州，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。一手房影响相对于二手房要柔和一些，因为国家的一手房是采用的销售备案制，价格是需要提前到政府部门进行备案的，而且要以备案价为准，不得擅自大幅变动销售价格。
但是整体来看，他认为，从官方数据可以看出，不少城市的一手房价出现了一定程度的下降。不过，从长远来看，不会一直下降下去，最终的走向还是趋于理性消费，趋于房价健康平稳。
四、对刚需住房是否有影响？
这次开展房地产税改革试点工作，特别明确规定了此次授权的试点期限为5年，时间已经进入了倒计时状态。多位专家向央广网记者表示，对刚需住房可能影响不是特别大，影响最大的，恐怕是多套房或者人均面积比较大的业主。
王玉臣说：“因为本身房地产税法的一个核心目的，就是为了共同富裕。”
盘古智库高级研究员江瀚持有相似的观点，此次房地产税改革目标明确，炒房或将会很难获利，甚至于将会有巨大的成本损失。
他谈到，未来房产税这种存量税的形式，将有可能进一步改变当前房地产的市场，从长期的角度来说，在房产税全面推行的趋势之下，在大量的拥有住房而且是处于空置状态的话，将很有可能被征收高额的房产税，从而增加炒房者的炒房成本。
五、如果房产税开征一二线城市影响有何不同？
“开征房地产税，可能对总体一手房和二手房新建商品房价格、供应量产生影响。”
我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉记者，试点城市持有二套以上或是大户型的二手房存量推入市场，降低商品房销售价格外，同时对于房企特别是在二线、三线之后开发的企业增加去化率（即是在一定时间段内的销售率，在房地产领域称为销售率）的成本。
必须强调的，若试点是在一线城市，由于刚需、刚改人群较多，对市场的影响从短期来看，购房者持币待沽或房主持房观望情况会存在，但中长期来看，在房住不炒前提下，决定市场的永远是新市民、新产业的引进能力，故中长期影响不大。
六、房地产税不等于房产税？
需要注意一点，很多人存在误区，认为房地产税和房产税是一样的概念。王玉臣称，这俩是完全不一样的概念。
房地产税，顾名思义，对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，还包括土地使用权。它是一个综合性的概念，可能将包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。
而房产税仅仅是针对房屋本身，并不包括土地相关的，房地产税包括房产税，是其中一项内容。
