各位老铁们，大家好，今天由我来为大家分享国有资产对外抵押担保是否有效，以及国有资产是否可以抵押给个人的相关问题知识，希望对大家有所帮助。如果可以帮助到大家，还望关注收藏下本站，您的支持是我们最大的动力，谢谢大家了哈，下面我们开始吧！
本文目录
？
最高法都出来了？
首先，要确定被执行人。
看这题目，应该是开发商是被执行人。
其次，要确定保证金是什么？
通常，银行、开发商、购房者三方会签署一个协议，约定购房者以开发商指定的某套房屋作为抵押向银行申请按揭，开发商则针对某个楼盘向银行提供一个约定标准的保证金账户，以确保不确定的某些购房者在不能履行还款义务的时候进行代偿。
如果购房者不能还款，银行会扣除保证金，同时要求开发商承担回购房屋的责任，三方解除购房合同。开发商重新销售该房屋，再补足保证金账户的差额。
所以，保证金自进入保证金账户开始就不属于开发商控制的资金，而是开发商对自己销售行为向银行提供的反担保，或者也可以理解为约定金额的质押担保。
相对物权法来说，三方的保证担保行为已生效。法院不能以第四方的债权来冻结扣押该保证金，用以偿还。
否则这等于宣告银行、购房者、开发商的三方担保所涉优先受偿权无效，就必然导致现有抵押担保法系的全面崩溃。
谁还愿意再向购房者提供长期按揭贷款？
所以，法院只能对保证金账户超过约定部分进行冻结扣押扣划。约定金额部分不能处置。
有事找律师法律咨询关注我的微信号：go12348
现在社会人群都有经济能力购买属于自己的房屋，在办理过户手续时会写上自己或者家人的名字。在遇到经济困难或者家庭变故的时候可能会选择用房产证抵押担保。
在法律的角度考虑我们有诸多手续需要办理，同时我们应该向律师或者法律工作者咨询一下相关注意事项。例如房产证抵押担保的风险有哪些?
一、抵押权人要善用《房屋租赁合同》控制风险
(一)风险防范原理——买卖不破租赁
所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，
买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
“买卖不破租赁”的法律依据：
1、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;
2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：
“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;
3、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”。
此外需要明确的是“买卖不破租赁”是指租赁合同生效之后发生的买卖、抵押等处分行为不能对抗原有的租赁合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：
“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
也就是说在抵押权生效之后发生的租赁行为不能对抗因行使抵押权而发生的转让行为。
(二)以《租赁合同》防范风险适用之情形
1、房屋未取得房产证不能办理抵押登记
如A公司希望找B小额贷款公司借款50万，但是A公司可以提供担保的财产只有价值150万的商业网点房一处，而且因房地产商的原因，该商业网点房的房产证迟迟没有办理出来。
A公司的还款来源有保证，B小额贷款公司愿意借款给A公司;但为了防范房产证办理出来之后，A公司将商业网点房抵押或者卖出的风险，
B小额贷款公司要求A公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司，且其对该房屋具有转租并收取租金的权利。
因为租赁期限最长为20年，为了保障A公司的第二还款来源，B小额贷款公司通过签订两份租赁合同的方式(第一份租赁期限为40年，第二份租赁期限为20年)将租赁期限设置为40年。
在这个案例中因为A公司的第一还款源有保障，所以第二还款源可以适当放低，但是为了防范A公司借钱后擅自转让房屋逃避债务的道德风险，
B小额贷款公司要求A公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司，根据“买卖不破租赁”原则，即便签订租赁合同之后A公司转让出租房屋，对B小额贷款公司的影响也不大。
2、房屋解抵押后重新设置抵押权
五年前A在单位附近按揭贷款购买了一套小户型住房，现该房屋已经升值到100万，但还欠银行按揭款20万。
A所在的单位两个月前搬迁到城市的另一边，A考虑上班方便，打算在单位新址附近买一套住房，还差40万元，但是A不愿卖掉旧房融资买新房。
A希望先解除旧房抵押，再通过抵押贷款的方式买新房，但是解除旧房抵押需要先还清欠付银行的20万按揭款，于是A找到B担保公司要求提供担保。
B担保公司决定通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助A贷款20万支付给按揭银行，解除房屋抵押。
解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。
但是B担保公司的交易模式存在一个潜在的风险就是B担保公司在担保A贷款20万时，完全是靠信用担保，
若是A在旧房屋解抵押后，不再将解抵押的房屋抵押反担保给B担保公司，那么B担保公司不仅不能收取后60万元贷款的担保费，而且前20万的担保债权也无任何保障。
为防范这种风险，B担保公司可以在解抵押之前先与A签订《房屋租赁合同》防范解抵押后A擅自处分房屋。当然在此种情况下，B担保公司也可以通过顺位抵押登记的方式控制风险。
3、担保人激励反担保人直接偿还债务
A公司向B银行借款，由C担保公司为A公司向B银行提供连带责任保证担保;
在A公司向C担保公司提供的反担保措施中，除了A公司自身向C担保公司提供房屋抵押反担保之外，再由D为A公司向C担保公司提供连带责任保证反担保。
后A公司财务状况恶化，B银行要求C担保公司提前还款。经B银行同意后，C担保公司希望由D直接向B银行还款，D也愿意，但是D担心还款后，自己的债权没有保障。
为了消除反担保人直接偿还债务后其债权得不到保障的顾虑，担保人可以要求债务人就提供抵押反担保的房屋再签订两份租赁合同(一份租期为40年，另一份租期为20年)，
并约定担保人享转租并收取租金的权利。当出现反担保人直接清偿债务的情况时，担保人可以将抵押物转租给反担保人。
但是此种签订租赁合同的交易方式只能防止债务人擅自转让抵押房屋，承租人的债权没有优先受偿效力。为了保障担保人和反担保人的追偿权，可以以顺位抵押的方式保障其优先受偿权。
二、保证人和反担保人要善于利用顺位抵押保障自己的追偿权
顺位抵押不属于我国的法律专用术语，我国法律明确规定的是余额抵押。余额抵押也称再抵押，是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，
即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。
《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
再抵押制度对于充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。而顺位抵押实质上是重复抵押，是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。
重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。
国外一般都承认重复抵押的效力，首先，重复抵押的制度安排符合意思自治原则，无论是债权人还是债务人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排，
签订重复抵押的合同，表明其愿意承担重复抵押的风险;其次，重复抵押制度为民事主体融资提供方便，对民事主体的生存和发展具有决定性的意义;
再次，就实务层面而言，虽然当事人为融资提供了抵押，但真正依赖抵押权保障债权实现的较少，抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。
在我国，虽然《担保法》第35条第1款规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
但是《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿”，《物权法》的该条规定似乎又默许了重复抵押。
而且在我国的实务操纵中，登记机关不对抵押物的价值和担保金额作实质审查，故保证人和反担保人完全可以以余额抵押的方式办理“顺位抵押”登记。
例如，在上面讲到的担保人激励反担保人直接偿还债务的案例中，反担保人事前可以与担保人约定，
担保人在办理抵押反担保登记时将抵押财产价值约定高于担保金额，连带责任保证反担保人可将高于担保金额的部分再办理抵押登记。
若债务人出现逾期付款行为，需要连带责任保证反担保人直接偿还债务，在其偿还债务后，担保人可以注销自己的抵押权。
此种交易模式，既能激励连带责任保证反担保人直接清偿债务从而避免担保人承担保证责任，又能保障连带责任保证反担保人的追偿权。
在债务人向债权人提供抵押物，担保人为债务人向债权人提供连带责任保证的情形下，此交易模式同样适用。
三、抵押人擅自转让抵押物的风险控制措施
在实务中债务人为了再次融资，可能需要转让抵押物。此时，债务人或抵押人一定要注意防范风险，否则可能承担不必要的违约责任。
(一)未经抵押权人同意对抵押物的处分并非必然无效
虽然《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
但是《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。
也就是说，在抵押人擅自转让抵押物时，若受让方通过行使涤除权，涤除转让标的物上的抵押权负担的，该转让行为有效。
(二)擅自转让抵押物行为无效不影响转让抵押物的合同之效力
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;
未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了物权行为和债权行为的区分原则。
抵押人擅自与第三人签订合同转让抵押物，其中转让抵押物的合同属于债权行为，而转让抵押物所需的交付或登记属于物权行为。
《担保法》第49条所规定的抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，是指转让抵押物的物权行为不发生效力，而非转让抵押物的合同无效。
抵押人擅自转让抵押物，因该转让行为无效，故对抵押权人的风险不大;但是对于抵押人而言，其可能承担巨额的违约责任，而非缔约过失责任。
现在社会中可以解决经济困难的方法有很多，房产证抵押担保是其中方法之一。在处理的过程中我们需要注意合同细节，
关于双方交易和付款时间的要求和具体权限等详细内容需要沟通清楚避免不必要的纠纷出现。
在必要的时候我们应该寻求律师和法律服务人员的帮助，维护自身的合法权益，为财产和家庭提供安全的保障。
贷款担保人风险很大，千万不要随便担保，一旦贷款人还不起贷款，就要承担连带还款责任，归还全部银行贷款。
曾经有一个朋友，在大约十几二十年前，与几位朋友一起联合为一位朋友担保100万元人民币贷款，20年前100万是一笔巨款了，所以需要联合担保，一个人没有足够资产银行是不信任的，也不敢担保的，结果是商场如战场，生意失败了，朋友变成一贫如洗，还不起银行贷款了，银行就直接起诉要求担保人还款，官司打了好几场，最终还是输了官司赔了钱财，
上市公司也是违规担保的重灾区，截止据Choice数据显示，2018年6月份，A股上市公司担保余额一度飙升至4.6万亿。2019年以来，A股已经有18家上市公司因违规担保或大股东资金占用问题而被“ST”。
上市公司的违规担保暴露后，由于会被债权人起诉，银行账户被冻结，甚至银行资产被强制划走，经营受到重创，大多将迅速陷入困境，随后就会爆发债务违约、巨额亏损等，甚至面临退市的尴尬。把一个好公司变成垃圾资产，
欧浦智网因为违规担保等原因复牌以后一路暴跌，35个交易日内，遭遇31个跌停，随后股价最低跌到1.05元。
很多时候，我们无法判断一个人的诚信，一旦看错人性，担保就是自讨苦吃吗，甚至把自己逼上绝境，陷入万劫不复的深渊，即使人品很好，万一亏了钱，有心无力，也是徒劳。
题主的问题转化为法律语言可以表述为：债务人财产与第三人抵押财产，在债务清偿过程中是否存在先后顺位？
根据《担保法》规定，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。
也就是说，在债务清偿过程中，如果存在第三人提供抵押物担保的，债权人有权选择就第三人的抵押物优先受偿，即使债务人名下有财产可以执行！
※法律规定——《担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
此外，根据《担保法解释》规定，债务存在两个以上抵押担保的，比如既有债务人抵押担保，也有第三人抵押担保，或者存在多个第三人抵押担保，除非有明确约定，否则债权人有权就其中任一抵押物先行行使抵押权。
只有在债权人明确表示放弃对债务人抵押财产行使抵押权时，其他抵押人才有权提出在债务人抵押财产范围内减轻或免除担保责任。
※法律规定——最高人民法院《担保法解释》
第七十五条同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。
同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。
抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
传播法律，传授方法！
欢迎关注我们的头条号或公众号——方法论课堂！
关于国有资产对外抵押担保是否有效到此分享完毕，希望能帮助到您。
